東莞出臺農民安居房管理新規(guī)，助推城市更新和品質提升。記者 孫俊杰 攝
近日，市政府印發(fā)《東莞市農民安居房管理辦法》。這是時隔多年后，東莞再一次出臺農民安居房管理規(guī)定。
根據(jù)官方疫情防控軟件“莞e申報”的最新數(shù)據(jù)，當前東莞實際居住人口已超過1300萬人，其中600多萬人居住在農民房中，占總人口的近一半。然而，東莞農民安居房管理，卻經歷了長期的政策空白，造成土地利用效率低、農房品質差、發(fā)展不平衡、違建搶建等一系列問題。
此次東莞農民安居房管理新政的出臺，明確了管理規(guī)范，填補了多年的政策空白。
填補多年政策空白??全力破解農房管理痛點和難點
行走在東莞農村，如果仔細觀察，會發(fā)現(xiàn)農房建設標準極不統(tǒng)一：有的農房建到10多層，而有的只有兩三層；很多農房的二樓懸挑而出，占據(jù)公共空間，形成“握手樓”，讓本就狹窄的巷子更顯逼仄。
這是東莞快速城市化的煩惱。據(jù)權威部門估算，當前東莞農村戶籍居民約150萬人，共有約120萬宗宅基地。農房管理政策關系到150萬農村戶籍居民、600多萬農房住戶的切身利益。
“東莞市農房管理政策，經歷了長期的空白，也因此誘發(fā)了很多問題。”東莞市住建局副局長劉安良回憶農房管理政策的變革歷程時說。
提到東莞市的農房管理政策，就不得不提東莞市2004年發(fā)布的《關于加強我市村居民公寓規(guī)劃建設管理的通知》。該政策提出，不再新增獨院式私房用地，不再審批獨院式私房，同時規(guī)范農民公寓規(guī)劃建設管理。然而，因為大規(guī)模建設農民公寓的條件尚未成熟，真正能建成的農民公寓不多。從2004年到2015年，東莞農房管理處于政策“空白”階段。
直到2015年，市政府出臺《東莞市農民住房管理暫行辦法》。但是，由于過去10余年的政策空白，村民對農房建設的期望值比較高。雖然2015年出臺的暫行辦法與國內其他城市相比已屬寬松，但部分村民仍不滿意。這導致暫行辦法在很多鎮(zhèn)街執(zhí)行得不理想。這一暫行辦法執(zhí)行到2017年即告中止。
長期的政策空白、市級部門缺乏指引、部分鎮(zhèn)街違規(guī)審批、后續(xù)監(jiān)管缺位……種種問題交織，導致近年來，農房不僅沒有實現(xiàn)有序發(fā)展，反而產生了大量經審批的超標準農房。例如，有的鎮(zhèn)街批準建設超過10層的農房，亂審批、違建搶建等現(xiàn)象有愈演愈烈之勢。
“農房管理不夠規(guī)范，農民有怨言，突出表現(xiàn)為三個痛點?！睎|莞市住建局相關科室負責人介紹。
首先是公平性問題。過去，“一戶一宅”是按“一個戶口本即為一戶、一棟即為一宅”的標準進行認定，導致多代同堂的大家庭只能建設一棟農房，嚴重不公平。各鎮(zhèn)街審批標準不一，同一鎮(zhèn)街不同區(qū)域的審批標準也不相同，村民利益難以平衡。其次是審批不規(guī)范的問題。各鎮(zhèn)、各村的審批方式各不相同，缺乏全市統(tǒng)一的審批流程和審批系統(tǒng)，各職能部門難以實施有效監(jiān)管。最后是違建管控難度大。
經歷了前期的政策探索，東莞市委、市政府認識到，農房管理是一項系統(tǒng)的工程，必須集中多部門的職能和智慧，凝聚市鎮(zhèn)村三級力量，形成有效的管控體系。
2019年下半年，東莞成立工作專班，抽調了多個部門的業(yè)務骨干，系統(tǒng)研究農房管理政策，東莞農房管理就此翻開新的一頁。
優(yōu)化“一戶一宅”政策??避免農民房建成“握手樓”“連體樓”
經歷了一年多努力，《東莞市農民安居房管理辦法》終于出臺，試圖解決農房管理中的諸多核心問題。
“新政策突出公平有序，通過一放一收，實現(xiàn)有序管理。”對于政策的新變化、新亮點，劉安良如數(shù)家珍。
首先是優(yōu)化“一戶一宅”政策。“一戶一宅”是農房建設的基本政策。過去，一個戶口本即為一戶、一棟即為一宅，這種簡單粗暴的認定標準，導致很多幾代同堂的大家庭只能建設一棟農房，幾代人擠在狹小的生活空間里，幸福感降低；此外，東莞有些農民的宅基地分散成好幾塊，按一棟即一宅的標準，建筑面積受到限制，部分宅基地只能閑置。
為解決這一問題，東莞農房管理新政規(guī)定，夫妻雙方及其未成年子女為一戶，成年子女單獨為一戶，政策優(yōu)化后，一戶通常不超過4人，解決了幾代人擠在一起的問題；農房（無論一宗或多宗）總用地面積不超過150平方米、建筑面積不超過用地面積4倍的，均可認定為一宅。
其次是優(yōu)化建設規(guī)模標準。過去，政策規(guī)定農房一律不超過4層，為了在有限用地內擴大建筑面積，村民們往往不會在一樓預留綠化活動空間，有的人甚至還在二樓懸挑出來，形成寸土不讓的“握手樓”、連體樓，讓原本寬敞的村道變成“一線天”。
對此，新政規(guī)定，建筑面積不超過用地面積4倍、層高最多不超過6層。首層及以上樓層主動退讓用于院落、綠地、停車設施等的，符合總建筑面積要求的，允許層數(shù)限制放寬至不超過6層。讓村民擁有更大自主權，鼓勵預留綠化活動空間，提升農房建筑品質。同時，新政明確建筑投影不得超出用地紅線，嚴禁在高層懸挑違建。#p#分頁標題#e#
最后是規(guī)范流程、嚴打違建。建立全市統(tǒng)一的審批流程和審批系統(tǒng)，做到標準統(tǒng)一、公開透明；采用三維航拍技術常態(tài)化查違，追究違建行為人、監(jiān)管部門、村干部責任，實現(xiàn)“本人不敢違建，干部不敢包庇”。
劉安良說：“全面對比了廣東的省級政策，以及珠三角其他城市的農房管理政策之后，我們發(fā)現(xiàn)，東莞出臺的農房管理新政是最寬松、最便民的?！?/p>
一位業(yè)內權威人士介紹：“這不僅僅是一份新的文件，我們更要看到其背后起支撐作用的管理體系?！?/p>
2019年底，東莞運用三維航拍技術，對全市2465平方千米土地上的農民房進行了徹底的清查，共統(tǒng)計出現(xiàn)存農民房110多萬棟。這是東莞第一次摸清了農民房的全部“家底”。今后東莞將定期航拍，與底圖比對，發(fā)現(xiàn)有差異的圖斑，即可作為違建線索及時查處。
東莞建立農民安居房審批管理信息系統(tǒng)。與過去相比，新的系統(tǒng)實現(xiàn)一網辦、一次辦，將村集體、鎮(zhèn)級部門、鎮(zhèn)政府共3個審批環(huán)節(jié)、7個審批部門的審批程序整合起來，由系統(tǒng)自動流轉。群眾只需在網上申報一次，即可完成全部審批，無需多頭跑動；實現(xiàn)全程電子化，群眾網上填寫申請表及上傳申報材料即完成申報；實現(xiàn)信息共享，有效降低信息查詢及核實工作難度。日前，該系統(tǒng)已由清溪、大朗兩個試點鎮(zhèn)完成測試，各項功能基本正常。
接下來，東莞還將出臺一系列配套政策和指引，包括《東莞市補辦宅基地用地審批暫行辦法》《農房建設分區(qū)劃定指引》《東莞市農民公寓建設實施細則》《東莞市宅基地和農房征地拆遷補償實施細則》《宅基地調劑轉讓流程指引》等，進一步健全政策依據(jù)和管理體系。
此外，東莞還將出臺《東莞市農房鄉(xiāng)村風貌導則》《農房設計通用圖集》《東莞市農民安居房設計要求》，注重農房風貌提升，避免“千村一面”。
補齊農村環(huán)境短板??建設與一流灣區(qū)相匹配的美麗幸福鄉(xiāng)村
年青人成家時，不用為買房發(fā)愁，可以建房結婚；鄰里不再爭搶空間，反而紛紛規(guī)劃起停車場和小花園；一家4口住一層樓，剩下3層可以作為周邊產業(yè)配套……東莞農房管理新政實施以來，種種政策利好，備受村民歡迎。
東莞農房管理新政將持續(xù)執(zhí)行到2025年11月。從長遠來看，劉安良認為，農房管理新政對于城市更新、鄉(xiāng)村振興、“品質東莞”建設，都有很大促進作用，將為城市更新打下奠基，為品質東莞塑形。
從城市更新角度來看，農房建設與拆遷補償緊密相關。目前，東莞農民建一棟房屋，每平米的建筑成本只有1500元至2000元，但東莞市的征地拆遷補償標準就有4000元，部分地區(qū)還會適當上浮，遠遠超出建筑成本。對房屋的補償很高，但對土地的補償很低，與土地價值嚴重脫鉤，導致“多建多賠、少建少賠”“富者愈富、貧者愈貧”的不合理現(xiàn)象，增大了征地拆遷的阻力。
新政規(guī)范了農房建設，控制農房的無序蔓延，一方面可在一定程度上降低村莊建設密度，為城市更新營造有利條件。另一方面，統(tǒng)一村民的建房權益，為下一步調整優(yōu)化征地拆遷補償機制奠定了基礎。
從鄉(xiāng)村振興角度來看，新政規(guī)范農房建設，禁止隨意占用耕地、綠地建房，有利于保障農村產業(yè)用地和保護山水田湖林；多代同堂的大家庭可申請分戶建房，子女成年后可以建房成家，原有農房規(guī)模偏小的困難家庭也可申請增建，有效保障村民住房剛需，提升了農村生活的幸福感。
從“品質東莞”建設的角度來看，長期以來，農村是東莞環(huán)境品質的一塊突出短板。如今，通過“天上看、地下管、既管事、又管人”的農房違建管控機制，農房違建必將得到有效控制；村民建房不再超出用地紅線，并且可根據(jù)實際情況，在一定范圍內靈活選擇農房占地面積和層數(shù)，可有效減少“握手樓”、連體樓的產生。
可以預見，未來5年，隨著農房建設品質的不斷提升，以及城市更新的不斷推進，東莞農村環(huán)境品質短板將逐步補齊，加速建設與一流灣區(qū)相匹配的美麗幸福鄉(xiāng)村。
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爭創(chuàng)全國文明單位
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●記者 吳擒虎#p#分頁標題#e#