北京西城區(qū)陶然亭街道的壹瓶小區(qū)，左依先農(nóng)壇，右臨陶然亭公園，前望二環(huán)路護(hù)城河，是一個(gè)名副其實(shí)的公園社區(qū)。然而，小區(qū)業(yè)主們?cè)庥隽艘患阈氖拢罕唤馄傅脑飿I(yè)仍未完全撤出，新物業(yè)難以正常上崗。去年，壹瓶小區(qū)業(yè)委會(huì)將原物業(yè)公司北京發(fā)條物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“發(fā)條物業(yè)公司”）訴至法庭，請(qǐng)求判令發(fā)條物業(yè)公司賠償損失13.8萬(wàn)元，履行交接義務(wù)，返還其預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和車位管理費(fèi)約67.71萬(wàn)元，并立即撤出壹瓶小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域。
近日，北京市西城區(qū)人民法院（以下簡(jiǎn)稱“西城法院”）作出判決，支持了壹瓶小區(qū)業(yè)委會(huì)要求發(fā)條物業(yè)公司退出物業(yè)管理區(qū)域、返還預(yù)收物業(yè)費(fèi)和車位管理費(fèi)的訴求。但對(duì)于業(yè)委會(huì)要求原物業(yè)返還部分小區(qū)物品等，西城法院認(rèn)為其訴訟主體資格存在問(wèn)題，駁回了該方面的起訴。
焦點(diǎn)1：
法院判決原物業(yè)返還預(yù)收物業(yè)費(fèi)等
2020年11月5日，新京報(bào)以《原物業(yè)不撤，新物業(yè)難進(jìn)？北京壹瓶小區(qū)更換物業(yè)遇阻》為題報(bào)道了北京壹瓶小區(qū)“選聘和更換物業(yè)”一事。
2020年11月5日，壹瓶小區(qū)業(yè)委會(huì)主任王令接受記者采訪時(shí)介紹，2020年9月初，小區(qū)正式舉行了第二次全體業(yè)主大會(huì)，就更換物業(yè)公司進(jìn)行投票；9月28日開始，在政府相關(guān)部門的指導(dǎo)監(jiān)督和公證處的見證下，計(jì)票最終結(jié)果顯示，投票人數(shù)以及所占物業(yè)面積雙過(guò)半不同意繼續(xù)聘用發(fā)條物業(yè)公司；共590多張有效票，贊成繼續(xù)聘用的僅為8票。當(dāng)年9月30日，壹瓶小區(qū)業(yè)委會(huì)正式向發(fā)條物業(yè)公司發(fā)出通知，要求該公司在30日內(nèi)撤場(chǎng)并做好交接工作。但是，發(fā)條物業(yè)公司拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，也拒絕辦理物業(yè)移交手續(xù)。
歷經(jīng)多日協(xié)商未果后，壹瓶小區(qū)業(yè)委會(huì)為了維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，在去年將發(fā)條物業(yè)公司訴至法院。
而發(fā)條物業(yè)公司稱，該公司已經(jīng)撤出了管理區(qū)域，但辦公地和注冊(cè)地在101室（壹瓶小區(qū)1號(hào)樓1層101室），其已就物業(yè)費(fèi)與街道辦事處和中海物業(yè)溝通，折抵后是67萬(wàn)多元，對(duì)原告主張的物業(yè)費(fèi)金額認(rèn)可，但公司現(xiàn)在沒(méi)有能力支付，只能等收回欠款之后再進(jìn)行支付。
2021年，壹瓶小區(qū)業(yè)委會(huì)將發(fā)條物業(yè)公司訴至法院。圖為壹瓶小區(qū)。新京報(bào)記者 張建 攝
近日，西城法院對(duì)此案作出判決。西城法院認(rèn)為，壹瓶小區(qū)業(yè)主大會(huì)投票決議不再聘用發(fā)條物業(yè)公司作為物業(yè)服務(wù)人，參照相關(guān)規(guī)定，發(fā)條物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)履行交接義務(wù)，并且退出物業(yè)管理區(qū)域。結(jié)合已查明的事實(shí)情況及當(dāng)事人陳述意見，發(fā)條物業(yè)公司應(yīng)返還預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、車位管理費(fèi)約67.71萬(wàn)元，對(duì)于壹瓶業(yè)委會(huì)主張的這一訴訟請(qǐng)求，西城法院予以支持。
此外，對(duì)于業(yè)委會(huì)另一訴求——要求發(fā)條物業(yè)公司撤出物業(yè)管理用房1號(hào)樓101室，西城法院指出，發(fā)條物業(yè)公司已將涉案物業(yè)管理區(qū)域移交給中海物業(yè)公司實(shí)施物業(yè)管理，但根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，發(fā)條物業(yè)公司使用的壹瓶小區(qū)1號(hào)樓101房屋屬于商業(yè)用房，并非物業(yè)管理用房，其為寸觀尺文化發(fā)展（北京）有限公司所有的商品房，該公司作為產(chǎn)權(quán)人將上述房屋租給發(fā)條物業(yè)公司系自行處分其財(cái)產(chǎn)權(quán)利的行為，壹瓶業(yè)委會(huì)要求發(fā)條物業(yè)公司撤出該房屋，缺乏法律依據(jù)，法院不予支持。
焦點(diǎn)2：
法院稱業(yè)委會(huì)不具有相關(guān)訴訟主體資格
新京報(bào)記者了解到，壹瓶小區(qū)業(yè)主委員會(huì)還另訴，請(qǐng)求西城法院判令發(fā)條物業(yè)公司和小區(qū)開發(fā)商壹瓶房地產(chǎn)開發(fā)（北京）有限公司返還盜取的位于壹瓶小區(qū)中門內(nèi)側(cè)9號(hào)樓門前的1棵白玉蘭樹，以及東門內(nèi)側(cè)9號(hào)樓1單元門前的長(zhǎng)5米、寬4米的景觀石，并將擅自改造的中門區(qū)域恢復(fù)原狀等。
對(duì)此，西城法院認(rèn)為壹瓶小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格存在問(wèn)題。對(duì)于業(yè)委會(huì)的權(quán)責(zé)，西城法院指出，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)及管理規(guī)約，請(qǐng)求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失；業(yè)主或者其他行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的，有關(guān)當(dāng)事人可以向有關(guān)行政主管部門報(bào)告或者投訴，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。
西城法院認(rèn)為，該案涉及行為人侵害業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有部分權(quán)益時(shí)，業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格存在問(wèn)題。依據(jù)法律規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)依法針對(duì)物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)等事項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)督，不能取代全體業(yè)主以民事權(quán)利主體的身份直接參加民事訴訟活動(dòng)。業(yè)主委員會(huì)不具有訴訟主體資格，不能以自己的名義提起訴訟。因此，西城法院駁回了壹瓶小區(qū)業(yè)主委員會(huì)該方面起訴。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百八十七條規(guī)定，業(yè)主對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以及其他業(yè)主侵害自己合法權(quán)益的行為，有權(quán)請(qǐng)求其承擔(dān)民事責(zé)任。
3月23日，壹瓶小區(qū)業(yè)主委員會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將繼續(xù)就該案提起上訴。
新京報(bào)記者 張建