收樓不到一個(gè)月就發(fā)現(xiàn)房子滲漏水，跟開(kāi)發(fā)商交涉后前前后后修了一年多還是有滲漏水問(wèn)題，這讓香港的高女士非常“鬧心”，提出解除合同遭拒后，她把開(kāi)發(fā)商告上了法庭。
東莞第三法院受理該案后，對(duì)房屋進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘查，認(rèn)為開(kāi)發(fā)商并未積極有效履行合同約定的維修義務(wù)，且滲漏水的質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響高女士的正常使用，判決解除購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商退還房款及利息，并賠償維修基金及裝修損失等。
鬧心！新買(mǎi)的房子幾經(jīng)維修還滲漏水，她狀告開(kāi)發(fā)商
2017年8月30日，香港的高女士與東莞某置業(yè)公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）》，以115萬(wàn)的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了東莞市樟木頭鎮(zhèn)某商業(yè)中心辦公樓的一套房屋。之后，高女士按約支付了全部購(gòu)房款，并于2018年8月28日收樓。
然而，收樓不到一個(gè)月，她就發(fā)現(xiàn)房屋存在滲漏水問(wèn)題。報(bào)修后，東莞某置業(yè)公司派人對(duì)滲漏水部位進(jìn)行了刷漆處理，但經(jīng)測(cè)試仍滲漏水，于是又進(jìn)行了鉆洞灌漿處理。處理完之后，高女士以為問(wèn)題已解決，沒(méi)想到不到一年，她再次發(fā)現(xiàn)房屋又有多個(gè)部位滲漏水。向該公司反映后，公司又是派人對(duì)房屋進(jìn)行刷漆處理。
對(duì)于這一補(bǔ)漏方法，高女士并不認(rèn)同，于是向相關(guān)部門(mén)投訴。之后，雙方在相關(guān)部門(mén)的組織下進(jìn)行了調(diào)解，該公司同意重新做防水并于2019年年底按照高女士的要求進(jìn)行天面防水加固。但到了2020年6月，高女士又一次發(fā)現(xiàn)房屋有新的滲漏水點(diǎn)。
發(fā)出解除合同通知無(wú)果后，高女士訴至法院，請(qǐng)求法院判決解除合同，東莞某置業(yè)公司退還房款并支付維修基金、印花稅、利息、租金損失等。
對(duì)此，東莞某置業(yè)公司則表示，房屋已驗(yàn)收合格，滲漏水并非房屋質(zhì)量問(wèn)題，不會(huì)影響高女士對(duì)房屋的正常使用，亦未對(duì)其造成實(shí)際損失，且公司已在合理期間內(nèi)積極修復(fù)，高女士也在相關(guān)部門(mén)組織調(diào)解時(shí)確認(rèn)滲漏問(wèn)題已解決。
支持！開(kāi)發(fā)商未積極履行維修義務(wù)，法院判決解除合同賠償損失
東莞第三法院審理認(rèn)為，從高女士房屋多次維修的過(guò)程來(lái)看，東莞某置業(yè)公司在發(fā)現(xiàn)房屋不同部位多次出現(xiàn)滲漏水問(wèn)題后，并未積極查找原因并采取妥善有效的修復(fù)措施，僅針對(duì)滲漏水點(diǎn)進(jìn)行局部處理，最終未能達(dá)到完全修復(fù)的目的。置業(yè)公司在高女士起訴后再一次對(duì)涉案房屋的滲漏水問(wèn)題進(jìn)行修復(fù)，并表示滲漏水情況已解決，但法院經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘查可見(jiàn)，房屋仍存在多處嚴(yán)重滲漏水的情形，且公共區(qū)域與房屋局部相連的墻身亦出現(xiàn)嚴(yán)重漏水、墻面剝落的情形。由此可見(jiàn)，置業(yè)公司并未積極有效地履行合同約定的修復(fù)義務(wù)，房屋滲漏水的質(zhì)量問(wèn)題已經(jīng)嚴(yán)重影響了高女士的正常居住使用。
依據(jù)雙方《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）》中“發(fā)現(xiàn)除地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外質(zhì)量問(wèn)題的，雙方按照以下方式處理：經(jīng)過(guò)更換、修理仍然嚴(yán)重影響正常使用的，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同”的約定，以及置業(yè)公司消極履行合同約定的維修義務(wù)已致使高女士不能實(shí)現(xiàn)合同目的的情形，法院判決確認(rèn)雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）》解除，被告東莞市某置業(yè)有限公司向高女士退還購(gòu)房款115萬(wàn)元及利息，支付維修基金、印花稅在內(nèi)的其他款項(xiàng)42421元及裝修裝飾損失43230元，高女士向開(kāi)發(fā)商返還涉案房屋。
【法官說(shuō)法】
房屋滲漏水能否據(jù)此解除合同？要看是否符合合同約定或法律規(guī)定情形
《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（四）項(xiàng)規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。”《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)?！?/span>
滲漏水問(wèn)題屬于隱蔽的質(zhì)量瑕疵，購(gòu)房者往往在收樓后或入住后才能發(fā)現(xiàn)。購(gòu)房者在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)了非因使用人的原因出現(xiàn)的滲漏水問(wèn)題后，能否據(jù)此要求解除購(gòu)房合同，應(yīng)判斷雙方是否有合同約定，或是否屬于《合同法》規(guī)定的“有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定的“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用”的情形。
如果只是輕微的滲漏水，且經(jīng)過(guò)修復(fù)可以正常居住使用的，就不屬于上述情形，購(gòu)房者可要求出賣(mài)人修復(fù)，或自行或委托他人修復(fù)（修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)）。但如果滲漏水情況比較嚴(yán)重，如本案中被告消極履行修復(fù)義務(wù)，經(jīng)多次修復(fù)后仍存在多處滲漏水問(wèn)題，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用”和“合同目的不能實(shí)現(xiàn)”，購(gòu)房者可以要求解除合同并賠償損失。