2021年萬科出現(xiàn)了上市以來第三次凈利潤下滑。前兩次分別是1995年和2008年，分別對應國家宏觀調控和國際金融危機，這一次則對應房地產(chǎn)調控下全行業(yè)收縮的大背景。
面對行業(yè)性的陣痛，萬科在年報中附上一封致股東的信，用整整四頁紙檢討業(yè)績下滑的原因，闡述未來發(fā)展規(guī)劃。隔日的業(yè)績會上，郁亮再度向股東致歉，并重申了2022年業(yè)績企穩(wěn)回升的信心。
年報發(fā)布后的3月31日，萬科盤中漲幅一度超過6%，4月1日再度大漲。對于市場來說，2021年房企業(yè)績下行已經(jīng)在預期中，更重要的問題是市場恢復正常后，誰會成為新的贏家。從歷史看，大概率是經(jīng)營效率高、財務健康的行業(yè)龍頭。
萬科如何“企穩(wěn)回升”？
萬科2021年業(yè)績下滑原因，在致股東的信以及郁亮業(yè)績會上的發(fā)言中解釋得很清楚。
引起凈利潤下滑的直接原因是毛利率下降，去年公司扣除營業(yè)稅金及附加后的整體毛利率，從2020年的22.8%下降至17.2%，對應毛利總額同比減少176億元。
同時投資收益下降69億元。公司對部分項目、個別股權投資等進行減值，合計減少歸母凈利潤約26億元。
從某種程度來說，這是整個房地產(chǎn)市場下行的結果。過去全行業(yè)習慣了高增長，追逐規(guī)模，對市場判斷過于樂觀，在拿地上追高冒進，隨著市場的調整，一些高地價項目預期收益減少，拖累了整體毛利率。
萬科在致股東的信中對公司沒有“堅決擺脫高增長慣性”而表示慚愧，同時也反思了萬科管理中需要根據(jù)現(xiàn)實情況進行改革的部分。
“充分授權、分布式實施是萬科過往快速發(fā)展的機制保障。在追求效率優(yōu)先的高速增長階段， 這一機制能更快地響應市場、捕捉機會，最大程度地釋放前線戰(zhàn)斗力。隨著業(yè)務復雜度逐步提高，市場競爭日趨激烈，部分城市公司暴露出能力短板。”
針對這個問題，萬科計劃以開發(fā)經(jīng)營本部為主導，推進集團“一盤棋”建設，解決能力分散、操盤表現(xiàn)不穩(wěn)定的問題。制定關鍵領域的通用標準，拉通公司內(nèi)部成熟做法，推動產(chǎn)品的系列化和標準化，提高資源向業(yè)績轉化的質量和效率，穩(wěn)定項目收益水平。
內(nèi)部改革可以進一步提高公司的經(jīng)營效率，為公司的長遠發(fā)展打下基礎，相當于修煉內(nèi)功。
事實上，從去年銷售來看，萬科依然保持著行業(yè)領先的位置，2021年實現(xiàn)銷售面積3807.8萬平方米，銷售額6277.8億元。萬科在全國商品房市場份額約為3.5%，銷售金額在武漢、成都、南京、鄭州等20個城市位列第一，在上海、深圳、天津等18個城市排名第二。期末已售未結金額 7108億元，同比增 1.8%，充足的未結資源是2022年業(yè)績企穩(wěn)回升的保證。
從外部來看，近期各地已經(jīng)在陸續(xù)出臺穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策，經(jīng)過前期調整，行業(yè)遲早會回歸常態(tài)，財務穩(wěn)健、經(jīng)營優(yōu)異的龍頭房企獲取紅利只是時間問題。
從歷史來看，在行業(yè)結束高速增長階段后，龍頭企業(yè)通過經(jīng)營效率的提升和市場份額的提升，往往會進入一輪新的成長期。這個邏輯已經(jīng)在白酒行業(yè)演繹過一次。
健康的財務正是萬科最大的優(yōu)勢，去年萬科各項指標均保持在綠檔”范圍內(nèi)，期末凈負債率、剔除預收款后的資產(chǎn)負債率分別為 29.7%、69.8%，賬面現(xiàn)金1493.5億元，遠高于一年內(nèi)到期的有息負債。2021年經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入41.1億元，連續(xù) 13年為正。年內(nèi)債務結構優(yōu)化，年末存量融資綜合融資成本降至4.11%。這使得萬科在當下的環(huán)境中足以做到游刃有余。
轉型業(yè)務貢獻第二增長曲線 想象空間巨大
萬科一直被賣方機構稱作“隱含價值”較高的地產(chǎn)龍頭，隱含價值主要來自其多元化板塊。萬科很早就意識到房地產(chǎn)“白銀時代”的到來，圍繞房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)布局孵化了一批業(yè)務。其中物業(yè)服務、長租公寓、商業(yè)開發(fā)及運營、倉儲物流是四大明星項目，目前均已進入高速成長期。
對房企來說，多元化業(yè)務不僅能提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，為公司貢獻第二增長曲線，還具有單獨拆分上市的預期，進而提高公司整體估值，幫助公司實現(xiàn)轉型。
萬科的多元化的業(yè)務離資本市場更近，其多個業(yè)務均已做到行業(yè)第一。
2021年表現(xiàn)最亮眼的萬物云，實現(xiàn)營業(yè)收入 240.4 億元，同比增長32.1%，在管面積達到 7.8 億平方米，同比增長35.9%，合約面積 10.1 億平方米，同比增長38%。萬物云已經(jīng)成為一家社區(qū)、商企和城市空間服務“三駕馬車”協(xié)同驅動的公司。去年新增合約面積中外拓業(yè)務占比超七成，其中商業(yè)、寫字樓服務領域外拓樓盤占比近八成。值得注意的是，3月30日，萬物云赴港上市申請已獲受理。
其次是物流倉儲業(yè)務，萬緯物流2021年收入32億元，同比增長69%，近三年收入復合增速達到52%。目前萬緯物流在管面積1136萬平方米，其中冷鏈倉儲138萬平方米，已經(jīng)成為行業(yè)第一。
萬科泊寓則已發(fā)展成為規(guī)模最大的集中式公寓運營商，2021年收入同比增長14%，截至2021年底，泊寓開業(yè)15.95萬間，全年平均出租率95%，無論在單房運營成本、費用率，還是自有渠道獲客比率等方面，均已具備較大優(yōu)勢。
商管業(yè)務領域的印力管理近五年收入復合增速達到20%，在商業(yè)最發(fā)達的長三角地區(qū)，印力在管面積處于前列，近兩年新開業(yè)的大型購物中心項目首個完整年整體NOI率在6%以上。目前其規(guī)模、收入、輕資產(chǎn)管理輸出均處于行業(yè)第一陣營。
對于多元化業(yè)務部分，萬科的發(fā)展目標是爭取更大的發(fā)展空間和更好的回報水平。這部分業(yè)務一方面可以為公司整體利潤率水平提供支撐，同時也為未來的不動產(chǎn)市場準備更多合格資產(chǎn)，以迎接更廣泛的合作機遇。
在3月31日的業(yè)績會上，郁亮已經(jīng)明確提出，經(jīng)營服務類業(yè)務具有較好的前景，因為發(fā)展空間很大，每一個都能孵化出很大的業(yè)務，“孩子長大成人了，父母就應該鼓勵孩子分家獨立，未來希望公司每個業(yè)務都能成為有出息的兒子，能不能獨立上市是判斷成功的標志之一?！?/p>
多元化業(yè)務已進入收獲期，相信萬科的估值重估只是時間問題。