因為2021年凈利潤的大幅下跌，郁亮在年初曾向外界作出檢討反思。當時他稱，今年有信心實現業(yè)績的止跌企穩(wěn)。半年后，萬科交出了最新答卷，2022年上半年，萬科營收和凈利潤實現雙增長，且增幅創(chuàng)下近3年來同期的新高。
萬科說到做到，實現了年初的承諾。如此看來，即便是在行業(yè)的艱難時期，萬科依然是業(yè)內最穩(wěn)健和安全的房企之一，彰顯出強勁的企業(yè)韌性和快速的自我調整能力。
在中期業(yè)績發(fā)布會上，郁亮指出，今年萬科的全年任務是止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升。“我是有信心的，因為我相信一分耕耘一分收獲。”
兌現業(yè)績回升承諾 新業(yè)務助力穿越周期
在行業(yè)調整期，房企普遍面臨增收不增利甚至營收利潤雙減的困境，而萬科則在逆勢中實現業(yè)績止跌企穩(wěn)，兌現了年初的承諾。萬科總裁祝九勝在業(yè)績發(fā)布會上稱，相信下半年的業(yè)績會比上半年更好。
根據半年報數據，2022年上半年，萬科實現營收2069.2億元，同比增長23.8%，歸母凈利潤122.2億元，同比增長10.6%。與自身相比，2022年上半年，萬科業(yè)績增長的幅度也創(chuàng)下近3年來同期業(yè)績的新高。
萬科營收的增長很大程度上得益于開發(fā)業(yè)務的穩(wěn)定交付。2022年上半年，萬科房地產開發(fā)業(yè)務結算收入為1788.8億元，同比增長23.9%。據了解，萬科克服疫情對施工的不利影響，2022年上半年實現超11.5萬套住宅的交付，35%交付批次實現交房即交證，較2021年全年的比例提升10個百分點。
如果市場收縮過了頭，反而會積蓄起它自動修復的動能。”在中期業(yè)績發(fā)布會上，萬科董事會主席郁亮表示，房地產行業(yè)依然是個10萬億級的市場，剛需還很強勁。在存量房中，按照自然更新的速度，每年需要淘汰10億平方米左右，而目前開工數據是偏低的。
祝九勝表示，市場回升是一個總體的趨勢，而且萬科已經結合市場情況積極地采取行動。“我們今年安排了銷售專項行動，內部叫‘龍騎兵行動‘，其中有四方面的動作，一是提升傭金結算的速度，二是調整銷售激勵的政策，三是整合自身的銷售力量，四是進行銷售能力的短期培訓和提升?！?/span>
財報數據顯示，今年以來，萬科竣工規(guī)模保持增長，實現竣工面積1443.7萬平方米，同比增長17.8%，預計全年竣工面積將與年初計劃基本持平。截至報告期末，萬科已售未結合同金額為6672.7億元，已售未結合同面積4326.8萬平方米。
同時，作為公司的第二增長曲線，經營服務業(yè)務逐步開花結果，也為萬科業(yè)績的增長提供支撐。2022年上半年，萬科經營服務業(yè)務實現收入241.1億元，同比增長30.6%。其中，萬物云實現營收143.5億元，同比增長38.2%；萬緯物流營收18.6億元，同比增長39.1%。
探索多元化業(yè)務所面臨的難度和成本，一度遠超萬科最初的預估。但目前以物業(yè)、物流為代表的經營服務業(yè)務在公司業(yè)務結構中日益重要，其與開發(fā)業(yè)務形成的協(xié)同勢能，讓萬科始終走在行業(yè)領先位置，不懼再次穿越周期。
這也意味著，萬科從房地產開發(fā)轉為不動產開發(fā)經營服務并重的戰(zhàn)略初見成效。祝九勝在談及經營服務業(yè)務時強調，好學生喜歡難題目，而萬科一直是好學生，就應該去克服宏觀經濟以及不可抗力等因素的影響?！敖洜I服務業(yè)務的良好勢頭讓萬科充滿信心，未來萬科會更堅定地走下去?！?/span>
債務結構持續(xù)優(yōu)化 現金流保持穩(wěn)健安全
2022年上半年，萬科實現經營性現金凈流入82.9億元，同比增長22.2%。融資方面，據了解，今年1-8月，萬科境內累計完成總額為194億元的信用債發(fā)行，其中3年期平均票面利率3.02%，最低票面利率僅2.90%。截止6月末，萬科的存量借款綜合融資成本為4.08%，其中上半年新增融資成本3.59%。
萬科執(zhí)行副總裁韓慧華在業(yè)績發(fā)布會上表示，目前萬科在境內有20億元中期票據已經注冊，另外還有80億元小公募債正在注冊的過程中，如果獲批公司再發(fā)行額度約100億元。
由此可見，在行業(yè)調整期，萬科依然是行業(yè)內最穩(wěn)健和安全的房企之一，不僅長年保持現金流正向流入，且融資額度充足、渠道多元暢通。但萬科也在居安思危，從半年報中可以看到，2022年上半年，萬科不斷優(yōu)化債務結構。
韓慧華提到，針對境外債務，通常萬科會提前最少一年到18個月去做相應的資金鋪排和規(guī)劃，今年下半年在境外已無債務需要償還?！叭ツ?2月到今年上半年，公司在境外完成了折合約280億元人民幣的再融資工作，久期成本有一定優(yōu)化，且?guī)椭具M一步調整了有息負債的結構?！?/span>
截至今年6月末，萬物負債總額為14875萬億元，較2021年末的15459萬億元下降3.78%，其中短期借款下降60.97%至約56.25億元，而2021年末約為144.13億元。在2802.3億元有息負債中，短期借款和一年內到期的有息負債合計626.4億元，占比為22.4%，較去年同期下降9個百分點。
截至報告期末，萬科持有貨幣資金1410.7億元，遠高于短期借款和一年內到期的有息負債總和626.4億元，覆蓋倍數為2.3倍；凈負債率35.5%，連續(xù)21年低于40%，保持“三條紅線”的“綠檔”水平。
穩(wěn)健的財務狀況能夠為萬科在地市低谷和收并購大潮中的投資保駕護航。2022年上半年，萬科獲取新項目19個，總規(guī)劃計容建筑面積307.8萬平方米，權益計容規(guī)劃建筑面積213.1萬平方米。項目總地價386.8億元，權益地價總額約248.3億元。從投資金額來看，一二線城市的占比達到95.6%。
“公司的投資策略堅持量入為出、倉位合理的原則，而今年尤其重視獲取特別好的項目?！闭劶啊疤貏e好的項目”的標準，萬科執(zhí)行副總裁劉肖表示，首先是項目的片區(qū)市場好，其次是萬科有沒有把握為客戶提供好產品、好服務，最后是財務指標，包括經營效率、凈利潤和IRR。
在業(yè)績發(fā)布會上，談及萬科未來發(fā)展，郁亮形容如一個病人去體檢，“還有非常多指標表現得不盡如意”。但他強調，身體要調整的話，只有不斷去修復，彌補短板，絕不能躺平，必須不斷跑下去。“今年萬科的全年任務是止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升，我是有信心的，因為我相信一分耕耘一分收獲。”