“工改”一事，關乎產業(yè)空間、生態(tài)環(huán)境、城鄉(xiāng)形態(tài)、鄉(xiāng)村振興、安全生產，關乎東莞經(jīng)濟社會高質量發(fā)展。東莞“工改”的目標，不僅僅是拆舊建新，更是實現(xiàn)產業(yè)更新?lián)Q代、城市功能配套升級的“空間革命”。
核心提示：
桑園更新單元，是中心城區(qū)首宗單一主體掛牌招商的工改M0項目。
這座建于1992年的傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)，早期以承接勞動密集型產業(yè)為主，是那個時代的寵兒。走過30年風雨，這里產業(yè)轉移、廠房閑置、園區(qū)老化，呈現(xiàn)出衰敗景象。
2018年，乘著東莞“拓空間”的東風，東城街道將桑園社區(qū)第三工業(yè)園納入城市更新范圍，桑園更新單元迎來新生。2021年底，這宗舊改項目成功摘牌成交，目前完成供地并正式動工。項目預計投資27億元，擬建設新型數(shù)字產業(yè)基地，打造為“人、產、城”融合的中集國際數(shù)科城。
從閑置廢棄，到蝶變重生，桑園更新單元探尋出怎樣的“工改M0”新路，為傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)改造升級提供了哪些借鑒？記者進行了探訪。
▲桑園社區(qū)第三工業(yè)園建于30年前，圖為項目拆遷前的樣貌
桑園社區(qū)位于東城街道中心區(qū)東北，毗鄰主山、周屋、溫塘等村（社區(qū)）。在桑園的官方敘事中，有“600年桑園，半部東莞史”一說。
東方風來滿眼春。1992年，廣東吹響了新一輪改革開放號角。敏銳的桑園人抓住機遇，于當年新建桑園社區(qū)第三工業(yè)園（下稱“第三工業(yè)園”），并在兩年后啟用，承接港臺產業(yè)轉移。
“我們桑園有第一、第二、第三工業(yè)園。第三工業(yè)園分南北兩區(qū)，占地面積約230畝，建筑面積17萬多平方米，是桑園最早的工業(yè)園?！鄙@社區(qū)黨支部書記袁慶泉介紹，第三工業(yè)園早期以塑膠玩具、造紙、印刷、手袋等低端產業(yè)生產為主，高峰期容納3000余人。
2008年，全球金融危機爆發(fā)，第三工業(yè)園由盛而衰，產業(yè)逐步退出轉移，廠房大面積閑置。袁慶泉說，因為是30年前的建筑，園區(qū)規(guī)劃、設計、廠房質量都不行，屋頂漏水、墻體起皮，看著不舒服，用得很難受?！敖ㄖ|量、消防安全方方面面不達標，我們都不敢租給企業(yè)，擔心負載出問題?！?/span>
由于物業(yè)經(jīng)濟價值較低，每平方米廠房月租金只有4-5元。且周邊道路狹窄，不成系統(tǒng)，也缺乏相關的配套設施，桑園第三工業(yè)園難以適應現(xiàn)代化產業(yè)發(fā)展需求。
一方面，廠房閑置影響村集體收入。另一方面，東城街道、桑園社區(qū)土地資源緊缺，這宗連片土地閑置不用，桑園社區(qū)長遠發(fā)展何以為繼？第三工業(yè)園升級改造勢在必行。
2018年，乘著東莞城市更新的東風，在東城街道的支持下，桑園社區(qū)第三工業(yè)園納入城市更新范圍，桑園更新單元應運而生。該單元位于東莞環(huán)城路東側，環(huán)城東路與圃園路交匯處，單元面積15.44公頃，拆除重建面積12.25公頃。
第三工業(yè)園有13萬多平方米集體物業(yè)，私人物業(yè)3萬多平方米。改造前，園區(qū)整體容積率約1.36。其中，南區(qū)以多層舊廠房、舊辦公樓為主，容積率較低；北區(qū)為舊廠房、舊宿舍，以4-5層建筑為主。
升級改造雖是共識，但高容積率，意味著工業(yè)園區(qū)拆賠成本高，且私人物業(yè)產權復雜，訴求多元。
誰來改，怎么改？如何保障村集體和私人業(yè)主利益，保障公有資產保值升值，又兼顧開發(fā)企業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)村集體、私人業(yè)主、開發(fā)企業(yè)多贏共贏，是擺在桑園社區(qū)面前的現(xiàn)實問題。
▲桑園社區(qū)第三工業(yè)園建于30年前，圖為項目拆遷前的樣貌
城市更新不僅是空間載體的更新，也擔負起產業(yè)更新?lián)Q代、城市功能配套升級的重任。
2018年，東莞全面部署深化體制改革，成立“拓空間”指揮部，出臺“拓展優(yōu)化城市發(fā)展空間”“工改M0”等政策文件，全面推進城市更新、提升城市品質，掀起新一輪城市更新熱潮。
桑園更新單元雖然地理位置優(yōu)越，交通便利，但產業(yè)亟需轉型升級。
根據(jù)“工改M0”政策，支持新型產業(yè)項目統(tǒng)一規(guī)劃、功能適當混合，在新型產業(yè)用地（M0）基礎上配置一定比例商業(yè)辦公（C2）、配套型住宅（R0）和公共服務設施用地。
在此背景下，為全方位拓展優(yōu)化桑園工業(yè)園片區(qū)的生產、生活、生態(tài)空間，桑園更新單元定位為產業(yè)總部基地、數(shù)字經(jīng)濟產業(yè)園區(qū)。同時，東城街道在對類似M0項目進行考察后，發(fā)現(xiàn)部分項目因配套問題，企業(yè)運營困難。
▲桑園社區(qū)第三工業(yè)園建于30年前，圖為項目拆遷前的樣貌
為更好地彌補周邊配套不足，滿足產業(yè)自身需要，項目配置了一定比例的商業(yè)辦公（C2）和配套型住宅用地（R0），將園區(qū)打造為“制造-研發(fā)-商務-生活”為一體的“人產城”融合的新型產業(yè)綜合社區(qū)。
中集產城東莞分公司副總經(jīng)理孫波表示，根據(jù)園區(qū)運營經(jīng)驗，單一的工業(yè)用地指標，園區(qū)只有工人和廠房，導致白天上班人多，中午甚至找不到地方就餐。下班高峰期時，大量人群往外涌，造成交通堵塞?！霸谑姓?、東城街道的支持下，桑園更新單元選擇了‘工改M0’模式，配套商業(yè)和住宅項目，滿足園區(qū)生活、消費、居住等配套需求?！?/span>
按照計劃，桑園更新單元將以拆除改造為主，對周邊部分設施進行整治活化。改造后，主要規(guī)劃為新型產業(yè)+商業(yè)辦公（M0+C2）、配套型住宅用途（R0），新型產業(yè)類用房約32萬平方米（占比70%），商業(yè)金融業(yè)用房約3.8萬平方米，配套型住宅8.8萬平方米，最高建筑總量約45萬平方米。此外，配套公交首末站3025平方米，拓寬、打通環(huán)城東路、圃園西路、福康路及振興東路，合計1.84萬平方米。
孫波說，商業(yè)金融用房，解決了園區(qū)消費、生活問題；配套型住宅，解決了園區(qū)人才穩(wěn)定和落戶問題?！皥@區(qū)建成投產后，預計容納8000-10000人。配套相應的C2和R0用地，讓園區(qū)既能辦公，又能生產，還可以消費、居住，實現(xiàn)園區(qū)自平衡?！?/span>
▲桑園社區(qū)第三工業(yè)園建于30年前，圖為項目拆遷前的樣貌
“工改M0”模式下，桑園更新單元還有諸多棘手問題需要解決。首先，由于回遷物業(yè)建設周期長，等待拆遷的閑置物業(yè)，租金損失誰來承擔？
孫波回憶，項目推動初期，新型產業(yè)用地的配套政策及操作細則仍有待完善，比如村集體M0開發(fā)資質、集體回遷部分的供地方式、產業(yè)用房分割銷售比例的計算方式、車位配比要求等問題并不明確。甚至園區(qū)部分歷史遺留問題，在項目實施階段才能識別。
鄒順高是東城街道人大工委主任，負責規(guī)劃、城市更新、自然資源工作。他介紹，“在市政府的支持下，市自然資源局、投促局、東城街道等部門通過多輪研討、協(xié)商后逐一解決，該項目也成為我市‘工改M0’相關配套政策的重要研究案例。”
“拓空間”背景下，項目改造之初，就定下了“社區(qū)、企業(yè)、私人業(yè)主多贏共贏”的總基調。
為促進項目拆遷，東城街道下屬國有企業(yè)按照市場價格，墊資3000多萬元統(tǒng)租桑園集體物業(yè)，彌補村集體租金損失?！叭绻值啦怀鲞@個政策，項目就做不成。光是園區(qū)內廠房搬遷，社區(qū)就要貼一大筆錢?！痹瑧c泉說。
2021年12月，桑園更新單元通過單一主體掛牌招商，確認中集產城旗下控股公司“東莞市集智產業(yè)園發(fā)展有限公司”（下稱“集智公司”）為開發(fā)主體，打造中集國際數(shù)科城。項目預計投資27億元，預計產出強度1200萬元/畝，稅收強度100萬元/畝。
▲桑園社區(qū)第三工業(yè)園建于30年前，圖為項目拆遷前的樣貌
根據(jù)協(xié)議，集智公司以項目新建物業(yè)賠付桑園社區(qū)集體物業(yè)。社區(qū)積極協(xié)調解決公有資產回遷問題，并協(xié)助村集體與其他權益人溝通協(xié)調拆遷及清租工作。通過鼓勵集體持有高品質回遷物業(yè)，并將集體物業(yè)委托中集運營管理，從而保證集體收益及園區(qū)運營質量。
探路“工改M0”，桑園第三工業(yè)園迎來新生，品質面貌煥然一新，可以滿足周邊市民購物、消費甚至休閑娛樂需求。袁慶泉算了一筆賬，改造前，集體收入約1900萬元/年。改造后，集體收入預計增加到3600萬元/年，增幅達到89%。
今年4月份，中集國際數(shù)科城落實供地，正式動工?！吧@第三工業(yè)園雖然是集體用地，但沒有正規(guī)用地手續(xù)，改造后生地變熟地，‘老大難’的歷史遺留問題得以解決?！编u順高說。
▲今年4月份，中集國際數(shù)科城項目正式動工
▲中集國際數(shù)科城效果圖
作為我市首宗單一主體掛牌且成功供地的“工改M0”項目，中集國際數(shù)科城為鎮(zhèn)村工業(yè)園改造，提供了難得的經(jīng)驗。
2022年，市自然資源局印發(fā)了《東莞市“三舊改造”并聯(lián)審批試點工作方案》，實施并聯(lián)容缺審批，將完善用地手續(xù)、土規(guī)調整、前期研究（單元規(guī)劃）、規(guī)劃條件、“1+N”方案等并聯(lián)審批。
并聯(lián)審批建立了市鎮(zhèn)同步審查、跨部門提級協(xié)調、提前介入技術審查等工作機制，形成合力快速高效妥善解決報批中遇到的問題，較以往項目大大縮短了項目行政審批時限，加快了項目落地。
“舊改項目從前期賠付談判，到項目開工建設乃至建成投產，需要3-5年，其中有兩年時間差。并聯(lián)審批為縮短項目改造時限減負加速?！睂O波說。
按照以往的審批流程，舊改項目土規(guī)調整后，才能控規(guī)調整，落實控規(guī)后才能編制“1+N”方案。桑園城市更新單元則是土規(guī)、控規(guī)、1+N方案同步進行，一起審批。
“并聯(lián)審批，審批程序一個都不少，但多個審批事項同步進行。有些事項資料不齊全，允許容缺先審查后補件?！睎|城街道城市更新中心工作人員黃敏介紹，今年3月份，桑園更新單元南區(qū)拆遷完畢，同步獲規(guī)劃條件，已簽訂土地出讓合同，辦理提前介入手續(xù)。
目前，桑園更新單元完成供地并正式動工，樁基工程已完成50%，預計7月初全面進入主體結構施工階段。與此同時，招商工作有條不紊地推進，已招引近15家企業(yè)，包括機器人、激光、集成軟件、聲學等。
▲中集國際數(shù)科城效果圖
根據(jù)M0監(jiān)管協(xié)議，軟件企業(yè)或規(guī)上企業(yè)需占園區(qū)總數(shù)量25%，或者占總使用面積30%，入駐企業(yè)每年必須擁有一件發(fā)明專利，研發(fā)投入占公司銷售收入4%。這為中集國際數(shù)科城勾勒出清晰的客戶畫像。
“通過政企聯(lián)動招商，招商引資優(yōu)中選優(yōu)、快速見效?！敝屑瘒H數(shù)科城招商運營中心總監(jiān)沈力介紹，園區(qū)3年內建設完成，圍繞主導產業(yè)招商，將數(shù)字產業(yè)與東莞先進制造、商貿物流等傳統(tǒng)優(yōu)勢產業(yè)結合，構建“數(shù)字經(jīng)濟”生態(tài)圈。
深圳亞創(chuàng)集團進軍東莞“舊改”市場多年，集團董事長呂子淇認為，桑園更新單元的順利推進，為民企參與東莞“舊改”增添信心，總結借鑒項目經(jīng)驗模式，有利于東莞加快推進舊改項目。
中集國際數(shù)科城是東城街道在桑園、溫塘片區(qū)打響的第一炮，在各村社區(qū)示范帶動作用明顯。鄒順高表示，東城街道將對該片區(qū)超過4500畝的存量工業(yè)用地統(tǒng)籌規(guī)劃，在未來三到五年內，推進桑園、溫塘片區(qū)的更新改造及轉型升級，將片區(qū)建設成為高品質、低成本、快供給的現(xiàn)代化產業(yè)園區(qū)。