文/子木
過(guò)節(jié)去了趟香港，跟那邊的幾個(gè)做金融的朋友聊了聊市場(chǎng)。他們普遍覺(jué)得生意好做了，最主要的是，之前跌崩了的房?jī)r(jià)，正在觸底反彈。
資產(chǎn)價(jià)格回暖，居民信心指數(shù)上升，呈現(xiàn)出欣欣向榮的投資消費(fèi)景象。
也就一年的功夫，香港實(shí)現(xiàn)了懸崖邊的折回。
當(dāng)談及2022年時(shí)，香港人大都一聲嘆息。
疫情重?fù)艚?jīng)濟(jì)，導(dǎo)致香港房?jī)r(jià)連續(xù)下挫，Q4創(chuàng)下2017年以來(lái)新低，整個(gè)市場(chǎng)成交掉了四成，也是2008年金融危機(jī)表現(xiàn)最差的一個(gè)階段。
那段時(shí)間香港樓市彌漫著崩盤(pán)的空頭輿論，邏輯就是價(jià)格世界第一，“德不配位”，再加上港股暴跌，人心惶惶，逃離者不在少數(shù)。
最慘的是2019年高位接盤(pán)的中產(chǎn)家庭，實(shí)屬高山站崗，我這個(gè)朋友正好那段時(shí)間換房，平均2年虧了300多萬(wàn)，資不抵債。
2022年最后一個(gè)季度是最慘烈的，香港負(fù)資產(chǎn)按季激增近22倍，有的人害怕遭遇危機(jī)，忍痛斷臂離場(chǎng)。
然而正當(dāng)香港人看不到希望的時(shí)候，今年上半年，一切開(kāi)始加速?gòu)?fù)蘇。
根據(jù)利嘉閣及香港土地注冊(cè)處的數(shù)據(jù)，今年一季度，全港二手私宅的成交量為9865宗。
這個(gè)數(shù)字，比去年第四季度的6118宗提升了61%，僅用了三個(gè)月，就完成了去年全年的三分之一。
即使加上放緩后的4、5月份，月均也在3000宗以上，這意味著，僅在前5個(gè)月，香港二手市場(chǎng)的需求，已經(jīng)和去年全年的水平拉開(kāi)距離。
香港堅(jiān)韌的購(gòu)買(mǎi)力，再次讓這個(gè)被稱(chēng)作房?jī)r(jià)怪胎的地方，煥發(fā)又一春。
究竟為什么？給了我們?cè)鯓拥膯⑹荆?/p>
01
首先是疫情放開(kāi)，恢復(fù)通關(guān)，經(jīng)濟(jì)回暖，就業(yè)率飆升。
數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，恢復(fù)通關(guān)后，今年前5月香港游客突破1千萬(wàn)人次，是疫情以來(lái)最高位，消費(fèi)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，金融、貿(mào)易、服務(wù)業(yè)回暖。
香港失業(yè)率已經(jīng)跌至近5年歷史新低，3%左右，年輕人都有工作干，而且工資收入也在加速回彈，這給了資本市場(chǎng)充分的信心。
在信心較強(qiáng)的基礎(chǔ)上，港府出臺(tái)救市政策，這是第二步。
1、推動(dòng)人才引進(jìn)戰(zhàn)略。去年至今，香港開(kāi)啟大規(guī)模攬才計(jì)劃，單4月，就有1.7萬(wàn)人獲批高才通，5月繼續(xù)擴(kuò)大人才清單，揭開(kāi)史上最寬松搶人大戰(zhàn)。
2、鼓勵(lì)外地人買(mǎi)房。去年年底，李家超特首上任后第一份施政報(bào)告中就推動(dòng)，買(mǎi)房退稅政策。過(guò)去外地人去香港買(mǎi)房，需要繳納30%的稅。
也就是1000萬(wàn)的房子，要繳納300萬(wàn)的稅……改革后，只要以后拿到香港身份，就可以把這部分錢(qián)退回來(lái)。
3、降低首付門(mén)檻+低息房貸。
6月26日，香港推出重大利好，400萬(wàn)-1000萬(wàn)的商品房首付只需要1成，二套房首付只需要2成。
房貸利率更夸張，之前都是1.5%左右的利率，今年即使美聯(lián)儲(chǔ)加息，香港各大銀行也通過(guò)按揭回贈(zèng)把房貸利率控制在3%以?xún)?nèi)。
而且香港沒(méi)有任何限購(gòu)政策，只要有錢(qián)就可以買(mǎi)。
香港的朋友說(shuō)，通關(guān)后，內(nèi)地富豪去香港旅游，一聽(tīng)購(gòu)房政策，驚呆了，還有這么厚道的買(mǎi)房政策？
順便買(mǎi)套房壓壓驚，千萬(wàn)到上億的都有，今年香港二手房成交量上漲，一部分要?dú)w功于內(nèi)地富豪野蠻掃貨。
其實(shí)看到這里，一線(xiàn)城市的買(mǎi)房人一定會(huì)長(zhǎng)嘆一聲，沒(méi)有對(duì)比就沒(méi)有傷害，就拿深圳來(lái)講，限購(gòu)3年落戶(hù)3年社保，限貸首套3成，二套5-7成，利率雖然降了許多，但依然離譜，現(xiàn)在也是4.6%左右的水平……
這還不夠，香港買(mǎi)期房的話(huà)，首付只需要5%，剩下的首付和按揭還款，是從交房后才開(kāi)始的。
而內(nèi)地，從售樓處簽約開(kāi)始付清首付，銀行簽約開(kāi)始還貸。
還有香港沒(méi)有公攤，產(chǎn)權(quán)也是永久性的，而內(nèi)地，開(kāi)發(fā)商想法設(shè)法公攤，至于產(chǎn)權(quán)……更不能多說(shuō)了。
當(dāng)我跟他們講到這些內(nèi)地的買(mǎi)房情況時(shí)，得到的同樣是他們驚恐的表情，他們認(rèn)為樓市應(yīng)該是充分自由的才對(duì)。
02
對(duì)此我們還經(jīng)過(guò)一些深刻的討論。
比如北上廣深不應(yīng)該限購(gòu)，因?yàn)闀?huì)讓有錢(qián)人跑掉，比如去香港、日本、澳洲、美國(guó)置業(yè)，而他們又賺了社會(huì)80%的錢(qián)。
獲得了80%的財(cái)富，又把財(cái)富和消費(fèi)力轉(zhuǎn)移到海外，這對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展可以說(shuō)是釜底抽薪。
如果北上廣深不限購(gòu)呢？任由房?jī)r(jià)上漲。
其實(shí)也不怕，房?jī)r(jià)的底層邏輯是購(gòu)買(mǎi)力，如果一個(gè)地方房?jī)r(jià)太高撐不住了，就會(huì)回調(diào)，屬于市場(chǎng)正常的周期。
年輕人買(mǎi)不起了，就去周邊置業(yè)，拿深圳來(lái)說(shuō)，可以去惠州，可以去東莞甚至中山和珠海。
讓有錢(qián)人充分納稅，把賺來(lái)的錢(qián)反哺給社會(huì)，造地鐵造橋梁，只要資本在，有信心，才能創(chuàng)造足夠多的就業(yè)崗位和收入。
相對(duì)于房?jī)r(jià)太高來(lái)說(shuō)，沒(méi)有經(jīng)濟(jì)收入，社會(huì)陷入內(nèi)卷才是致命的，這句話(huà)也應(yīng)證了2018-2023年這個(gè)階段。
內(nèi)地有一個(gè)好處是，一線(xiàn)城市買(mǎi)不起，還可以去二線(xiàn)城市，二線(xiàn)城市買(mǎi)不起還可以去三四五六線(xiàn)城市，大不了去鶴崗。
而對(duì)于香港來(lái)說(shuō)，最糟心的就是年輕人買(mǎi)不起房，但也離不開(kāi)這個(gè)地方，只能住鴿子籠和劏房。
很多人說(shuō)，為啥不來(lái)內(nèi)地呢，房?jī)r(jià)這么便宜？
大多數(shù)人在“低房?jī)r(jià)、低收入”和“高房?jī)r(jià)、高收入”之間，寧可選擇后者，香港的福利待遇以及收入，是內(nèi)地不能比的。更何況內(nèi)地大多數(shù)城市已經(jīng)是“高房?jī)r(jià)、低收入”。
最后還有一個(gè)比較有意思的討論是，香港明明知道房?jī)r(jià)已經(jīng)全球第一了，而且政府的財(cái)政收入也不靠賣(mài)地賺錢(qián)，為什么還要救市。
其實(shí)救的不是樓市，救的是二手房流動(dòng)性，也就是金融信心。
社會(huì)的主要驅(qū)動(dòng)力量，不是金字塔尖的富豪也不是塔底剛畢業(yè)的年輕勞動(dòng)力，而是中間的中產(chǎn)人群。
對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，最大的財(cái)富都沉淀在了房子里面。
這時(shí)候房?jī)r(jià)上漲，資產(chǎn)身價(jià)上漲，他們更愿意消費(fèi)和投資，反之房?jī)r(jià)下跌，他們會(huì)感覺(jué)財(cái)富在縮水，消費(fèi)和投資意愿也會(huì)跟著大幅衰減。
現(xiàn)在內(nèi)地來(lái)很多城市的房子賣(mài)都賣(mài)不出去，人們都認(rèn)為這是紙面財(cái)富了，就會(huì)很害怕，更別說(shuō)出去消費(fèi)了。
沒(méi)消費(fèi)就沒(méi)有經(jīng)濟(jì)，內(nèi)卷會(huì)變成死循環(huán)。
同時(shí)，房子不僅是房子，而是貨幣的派生工具。
比如你去做買(mǎi)賣(mài)，跟銀行借款，他們不會(huì)輕易給你貸款，而是要你提供抵押物，最好的抵押物就是房子。
房?jī)r(jià)越穩(wěn)定，銀行下款的理由越充分，人們就可以用錢(qián)去創(chuàng)業(yè)、擴(kuò)產(chǎn)，反之，房?jī)r(jià)下跌，銀行貸款額度下跌，整體經(jīng)濟(jì)傳導(dǎo)鏈?zhǔn)强s水的。
香港早些年房地產(chǎn)非?；危粝碌牟“Y還在影響著一代代年輕人，但在行走的過(guò)程中也逐漸明白，一些亂七八糟不公平的買(mǎi)房政策應(yīng)該取消。
尊重購(gòu)房者，也尊重市場(chǎng)的自由選擇。
而內(nèi)地的房地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，我想了半天，竟然是死活講不出口……
最后終于找到一個(gè)——關(guān)鍵時(shí)刻能把開(kāi)發(fā)商一并帶走，香港能嗎？有本事把財(cái)閥平均一下？