本報(bào)記者 郭陽(yáng)琛 楊讓晨 石英婧 上海報(bào)道
（湯臣湖庭花園小區(qū)內(nèi)景。楊讓晨/攝影）
近年來(lái)，位于上海市浦東新區(qū)的湯臣湖庭花園業(yè)主過(guò)得并不“舒坦”，并和前物業(yè)公司打起了官司。
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者在采訪中了解到，3月12日，上海市高級(jí)人民法院已受理湯臣湖庭花園第一屆業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“業(yè)委會(huì)”）訴中觀物業(yè)管理（上海）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中觀物業(yè)”）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案的再審申請(qǐng)。在此前庭審中，業(yè)委會(huì)要求中觀物業(yè)返還向業(yè)委會(huì)收取的物業(yè)費(fèi)結(jié)余2800萬(wàn)元。
公開資料顯示，中觀物業(yè)系湯臣湖庭花園開發(fā)商湯臣集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“湯臣集團(tuán)”，00258.HK）旗下公司。在2007年8月1日至2020年12月31日期間為湯臣湖庭花園提供物業(yè)服務(wù)，其間業(yè)主繳納的物業(yè)費(fèi)總額近億元，直到2020年12月31日，物業(yè)服務(wù)由綠城服務(wù)公司接管。
對(duì)于相關(guān)問(wèn)題，中觀物業(yè)方面在書面回應(yīng)記者采訪時(shí)表示：“尊重法院判決是公司立場(chǎng)?！?/span>
“天價(jià)”離職補(bǔ)償金爭(zhēng)議
2020年7月25日，湯臣湖庭花園第一屆業(yè)委會(huì)正式成立。但小區(qū)業(yè)主們不知道的是，中觀物業(yè)在7月17日開出了總計(jì)270余萬(wàn)元的“天價(jià)”離職補(bǔ)償金賬單。
“在業(yè)委會(huì)成立前惡意計(jì)提大額經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金，存在逃避審批、監(jiān)管的嫌疑。同時(shí)，中觀物業(yè)支付的離職補(bǔ)償金人均高達(dá)約8萬(wàn)元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出正常的市場(chǎng)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)?！睖己セ▓@業(yè)主代表李?。ɑ┫蛴浾吒锌馈?/p>
審計(jì)報(bào)告顯示，中觀物業(yè)僅提供了4年的銀行支付工資流水明細(xì)，而針對(duì)上述離職補(bǔ)償金并沒有提供解聘合同與支付流水。
在二審判決書中，湯臣湖庭花園業(yè)委會(huì)認(rèn)為，小區(qū)與中觀物業(yè)合同明確約定物業(yè)費(fèi)支出范圍為公共區(qū)域和公共部位支出，未明確員工經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金的列支，中觀物業(yè)自行提交的投標(biāo)文件和方案中也未涉及經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金，且目前施行的酬金制費(fèi)用管理辦法并未將經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金列入物業(yè)成本。
但中觀物業(yè)方面指出，領(lǐng)取離職補(bǔ)償金的員工均系為湯臣湖庭花園提供服務(wù)而招聘。中觀物業(yè)曾考慮將員工安置到其他項(xiàng)目，但因無(wú)法匹配而解除，并經(jīng)多次溝通降低了賠償標(biāo)準(zhǔn)?！?span style="font-weight: 700;">在提供物業(yè)服務(wù)的近13年里，平均每年獲取的管理酬金僅62萬(wàn)余元，若由中觀物業(yè)承擔(dān)離職補(bǔ)償金，權(quán)利義務(wù)將嚴(yán)重失衡?！?/span>
“中觀物業(yè)作為物業(yè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，應(yīng)注意到退出小區(qū)經(jīng)營(yíng)管理后員工的離職、遣散或者另行安排崗位的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)并及時(shí)作出相應(yīng)安排，員工離職補(bǔ)償金系中觀物業(yè)作為物業(yè)企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中自身應(yīng)承擔(dān)的經(jīng)營(yíng)成本及風(fēng)險(xiǎn)，與物業(yè)服務(wù)無(wú)關(guān)?！?span style="font-weight: 700;">據(jù)此，法院認(rèn)定這270余萬(wàn)元的離職補(bǔ)償金應(yīng)由中觀物業(yè)承擔(dān)。
除離職補(bǔ)償金外，中觀物業(yè)的日常工資開銷也超出了湯臣湖庭花園業(yè)委會(huì)的想象，員工人數(shù)也不符合常理。
據(jù)湯臣湖庭花園業(yè)委會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，中觀物業(yè)用工人數(shù)并未隨著各期物業(yè)交付而增加，在2013年人數(shù)高達(dá)70名，后逐年下降至2015年的55名。工務(wù)崗位數(shù)量一度高達(dá)17名，但小區(qū)320余戶業(yè)主均系別墅并自帶花園，公共區(qū)域的設(shè)備及公區(qū)綠化面積不大，需要維修的公共區(qū)域及設(shè)施較少。
“由于中觀物業(yè)未能提供相關(guān)人員的工資發(fā)放數(shù)據(jù)，我們懷疑該人員系開發(fā)商案場(chǎng)服務(wù)人員及開發(fā)商在質(zhì)保期為小區(qū)維修的工程人員。按照新?lián)Q物業(yè)2023年月均人員工資支出28萬(wàn)元計(jì)算，40名用工人數(shù)作為合理參考，中觀物業(yè)超出合理部分的約889萬(wàn)元工資應(yīng)予以扣除?！睖己セ▓@業(yè)委會(huì)闡釋道。
李俊告訴記者，中觀物業(yè)羅列的員工餐費(fèi)及交通費(fèi)也存在造假嫌疑。例如，用工程款發(fā)票沖抵餐費(fèi)，汽油費(fèi)發(fā)票和許多連號(hào)出租車票沖抵交通費(fèi)。
審計(jì)報(bào)告顯示，中觀物業(yè)未能提供相關(guān)銀行支付至員工賬戶的流水明細(xì)，同時(shí)僅提供了2020年的員工餐費(fèi)及員工交通費(fèi)明細(xì)清單。合計(jì)約545萬(wàn)元的交通費(fèi)及餐費(fèi)以發(fā)票報(bào)銷形式列支，其中以汽油費(fèi)發(fā)票及交通費(fèi)定額發(fā)票形式報(bào)銷交通費(fèi)約131萬(wàn)元，以餐飲公司開具的餐飲發(fā)票形式報(bào)銷餐費(fèi)約62萬(wàn)元；以商貿(mào)公司開具的餐飲發(fā)票形式報(bào)銷餐費(fèi)約30萬(wàn)元；以工程公司開具的工程款發(fā)票形式報(bào)銷餐費(fèi)約322萬(wàn)元。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣認(rèn)為，餐費(fèi)和交通費(fèi)屬于企業(yè)或員工的日常支出，可能會(huì)視為合理成本。但若合同約定超過(guò)一定金額需業(yè)主批準(zhǔn)，業(yè)委會(huì)也對(duì)費(fèi)用享有審核權(quán)。如果對(duì)票據(jù)存疑，可能涉及違規(guī)報(bào)銷問(wèn)題，業(yè)委會(huì)有權(quán)質(zhì)疑并要求審計(jì)。
追討2800萬(wàn)元物業(yè)費(fèi)結(jié)余
時(shí)間撥回至2007年10月，湯臣湖庭花園一期開盤銷售，彼時(shí)銷售價(jià)格為2.8萬(wàn)—3.8萬(wàn)元/平方米，物業(yè)費(fèi)高達(dá)6元/平方米。據(jù)了解，近幾年該項(xiàng)目房源的成交均價(jià)約為12萬(wàn)元/平方米，單套總價(jià)約3000萬(wàn)元。
記者了解到，作為上海市豪宅項(xiàng)目，湯臣湖庭花園針對(duì)物業(yè)公司采取酬金制。與常規(guī)的包干制不同，酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
在酬金制模式下，物業(yè)公司更像是一個(gè)“財(cái)務(wù)管家”。但據(jù)業(yè)主反映，中觀物業(yè)在服務(wù)湯臣湖庭花園過(guò)程中“裸奔”了13年。
李俊告訴記者，中觀物業(yè)在服務(wù)期間從來(lái)沒有公示過(guò)賬目，直到2020年在全體業(yè)主再三要求下，才公布了一次財(cái)務(wù)報(bào)表。也正是這張報(bào)表，讓業(yè)主看出了其中端倪，最終業(yè)委會(huì)決定將其告上法庭。
在一審、二審判決中，中觀物業(yè)應(yīng)收未收的物業(yè)費(fèi)，270余萬(wàn)元裁員補(bǔ)償開支，未能提供報(bào)銷票據(jù)的交通費(fèi)、餐補(bǔ)費(fèi)支出等成為雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)所在。在二審中，業(yè)委會(huì)要求中觀物業(yè)返還向業(yè)委會(huì)收取的物業(yè)費(fèi)結(jié)余2800萬(wàn)元。最終，經(jīng)法院二審判決，中觀物業(yè)返還業(yè)委會(huì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)余404.5萬(wàn)元，并按同期LPR利率支付資金占用損失。
“中觀物業(yè)應(yīng)收未收物業(yè)費(fèi)約857萬(wàn)元?！睋?jù)湯臣湖庭花園業(yè)委會(huì)訴訟代理人、上海市錦天城律師事務(wù)所律師祝茗嶼介紹，2007年8月至2008年8月，湯臣湖庭花園一期尚未交付，中觀物業(yè)在此期間為項(xiàng)目開發(fā)商湯臣集團(tuán)提供服務(wù)。中觀物業(yè)列支了巨額人工費(fèi)及維護(hù)費(fèi)，但審計(jì)報(bào)告顯示湯臣集團(tuán)并未支付物業(yè)費(fèi)，這部分欠費(fèi)占據(jù)了“應(yīng)收未收物業(yè)費(fèi)”的大部分款項(xiàng)。
“湯臣集團(tuán)財(cái)報(bào)顯示，中觀物業(yè)的物業(yè)費(fèi)收入并表到湯臣集團(tuán)，說(shuō)明雙方是深度捆綁的關(guān)聯(lián)企業(yè)。雙方關(guān)聯(lián)交易導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)收入減少，但中觀物業(yè)要求全體業(yè)主買單。此外，‘應(yīng)收未收物業(yè)費(fèi)’還包括小區(qū)部分業(yè)主欠繳的物業(yè)費(fèi)，但中觀物業(yè)沒有積極履行催繳義務(wù)。”祝茗嶼闡釋道。
王玉臣指出，在酬金制模式下，酬金是從預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)中提取的，也就是實(shí)際收取的物業(yè)費(fèi)。日常物業(yè)費(fèi)由物業(yè)公司進(jìn)行催收，如果開發(fā)商拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司也應(yīng)積極履行催收義務(wù)。如果物業(yè)公司不履行催收義務(wù)，需要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
法院一審審理認(rèn)為，若將中觀物業(yè)未實(shí)際收取的費(fèi)用作為物業(yè)費(fèi)結(jié)余支付給湯臣湖庭花園業(yè)委會(huì)，將與酬金制模式下收取10%固定比例酬金的權(quán)利義務(wù)失衡。上海市第一中級(jí)人民法院在二審中也確認(rèn)了這一點(diǎn)。
值得一提的是，二審判決書確認(rèn)，中觀物業(yè)于2020年12月31日撤場(chǎng)后仍然收取物業(yè)費(fèi)，共計(jì)約102萬(wàn)元，提取10%計(jì)10.24萬(wàn)元作為管理酬金，剩余92.17萬(wàn)元應(yīng)返還給湯臣湖庭花園業(yè)委會(huì)。
根據(jù)上海市第一中級(jí)人民法院二審判決，維持中觀物業(yè)支付業(yè)委會(huì)公共收益約100萬(wàn)元；中觀物業(yè)返還業(yè)委會(huì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)余約404.5萬(wàn)元及資金占用利息；業(yè)委會(huì)支付中觀物業(yè)管理酬金差額約37.4萬(wàn)元。
知名豪宅陷服務(wù)口碑危機(jī)
在中觀物業(yè)背后，正是曾建造上海市高端豪宅湯臣一品的“明星企業(yè)”湯臣集團(tuán)。
湯臣集團(tuán)相關(guān)人士日前在電話采訪中也向記者坦陳：“中觀物業(yè)是屬于湯臣集團(tuán)旗下的公司?！?/span>
據(jù)了解，中觀物業(yè)為多個(gè)湯臣集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)，例如湯臣一品。
據(jù)多家媒體報(bào)道，一位湯臣一品業(yè)主于2010年花費(fèi)9500萬(wàn)元購(gòu)買豪宅，近年來(lái)遭遇3次“漏水”“反水”問(wèn)題。在解決“反水”問(wèn)題過(guò)程中，中觀物業(yè)只做了現(xiàn)場(chǎng)清掃，而對(duì)于“反水”原因、責(zé)任認(rèn)定和后續(xù)解決方案等問(wèn)題，一概沒有提及。
值得注意的是，今年1月，湯臣集團(tuán)董事局副主席湯子嘉在接受新華網(wǎng)采訪時(shí)曾表示，自己對(duì)于“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的理解是，能不能提供給居住者以美好生活體驗(yàn)?！白钕Ｍ蛻暨h(yuǎn)遠(yuǎn)望到小區(qū)，就能從內(nèi)心喊出‘我到家了’，這是真正的歸屬感?！?/p>
“公司打造的社區(qū)從客戶踏入社區(qū)外圍開始，就能從外部園林、內(nèi)部景觀、公共空間、配套設(shè)施、戶型、附加空間以及物業(yè)服務(wù)中得到細(xì)膩愉悅的體驗(yàn)。”湯子嘉表示，公司做好公共區(qū)域部分的配置，運(yùn)營(yíng)好公共空間，“這是考驗(yàn)高端住宅項(xiàng)目至關(guān)重要的維度”。
湯臣湖庭花園曾打出“生活在國(guó)際前沿”的宣傳語(yǔ)，但公共空間管理飽受業(yè)主質(zhì)疑。記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，湯臣湖庭花園會(huì)所B區(qū)負(fù)一樓已全部改為由6個(gè)區(qū)域組成的考拉倉(cāng)，每個(gè)倉(cāng)庫(kù)容積在1—6立方米不等，并面向社會(huì)24小時(shí)開放。
公開資料顯示，上世紀(jì)90年代初，作為首批外資企業(yè)，湯臣集團(tuán)參與到上海市浦東新區(qū)的開發(fā)大潮中。至今，位于上海市的一系列住宅、商業(yè)地產(chǎn)仍為湯臣集團(tuán)的“搖錢樹”。
據(jù)湯臣集團(tuán)2024年中期報(bào)告，在整體物業(yè)分類中，位于上海市浦東新區(qū)黃浦江畔陸家嘴的4棟湯臣一品住宅為湯臣集團(tuán)的首要經(jīng)營(yíng)溢利來(lái)源，而位于澳門和香港的物業(yè)項(xiàng)目沒有錄得任何收入。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2024年6月底，上海項(xiàng)目帶來(lái)了6456萬(wàn)港元的收入，占湯臣集團(tuán)經(jīng)營(yíng)收益總額的48.34%?！笆杖胫饕獊?lái)自租金收入，其余則來(lái)自物業(yè)管理費(fèi)?！?/p>
湯臣集團(tuán)日前發(fā)布的正面盈利預(yù)告也顯示，公司在2024年的綜合溢利增長(zhǎng)主要與在上海市的物業(yè)發(fā)展及投資業(yè)務(wù)有關(guān)。2024年，公司股東應(yīng)占除稅后綜合溢利將較2023年同期的4268萬(wàn)港元大幅增長(zhǎng)310%至320%。
未來(lái)幾年，湯臣集團(tuán)在上海市仍將有項(xiàng)目入市。根據(jù)2024年中期報(bào)告，湯臣集團(tuán)所持有的、位于浦東新區(qū)金橋鎮(zhèn)的地塊將建設(shè)“湯臣君品”項(xiàng)目，即湯臣金橋花園。
據(jù)了解，該地塊中面積達(dá)32.87萬(wàn)平方米。湯臣集團(tuán)方面表示，自2024年開始的4年內(nèi)，公司將分六期建設(shè)完成上述項(xiàng)目。其中，第一期項(xiàng)目包括43戶獨(dú)棟洋房，截至2024年上半年已經(jīng)售出40戶，收到預(yù)售房款約27.26億港元，第二期及第三期項(xiàng)目則按計(jì)劃動(dòng)工興建，預(yù)計(jì)將在2026年竣工。