為加強(qiáng)住宅專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱：維修資金）的籌集與監(jiān)管、規(guī)范維修資金的使用，保障住宅使用安全，近期，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)了《東莞市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》?，F(xiàn)將有關(guān)內(nèi)容解讀如下：
一、修訂的必要性
《東莞市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（東府﹝2014﹞106號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱“原管理辦法”）于2014年9月1日頒布實(shí)施，并于2019年8月31日到期。2019年10月，經(jīng)請(qǐng)示市政府同意，在新修訂的管理辦法實(shí)施前繼續(xù)施行原管理辦法。
隨著維修資金繳存規(guī)模的快速增長(zhǎng)、使用范圍和數(shù)量的逐步增加，原管理辦法已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)實(shí)發(fā)展需求：如存在未明確規(guī)定維修資金緊急使用情況、已成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)未規(guī)定業(yè)主大會(huì)接管維修資金、未明確可依據(jù)施工合同約定的付款方式申請(qǐng)劃轉(zhuǎn)維修資金等問題。在此背景下，非常有必要修訂并盡快出臺(tái)新的符合我市實(shí)際情況的維修資金管理辦法，以著重解決維修資金工作中遇到的實(shí)際問題，充分保障業(yè)主的利益。
為此，我局研究修訂出臺(tái)了《東莞市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《管理辦法》），該辦法更加注重實(shí)際情況的考慮，對(duì)維修資金的交存、使用申請(qǐng)程序及監(jiān)管等作出相關(guān)規(guī)定，為維修資金業(yè)務(wù)辦理提供依據(jù)，力求更好地滿足業(yè)主的需求、更好地保障和改善民生。
二、修訂依據(jù)
《管理辦法》根據(jù)現(xiàn)行有效的法律法規(guī)和規(guī)章進(jìn)行修訂，并參考了行政規(guī)范性文件以及其他城市的相關(guān)規(guī)定。主要法律、法規(guī)、規(guī)章依據(jù)和參考的行政規(guī)范性文件如下：
（一）《中華人民共和國(guó)民法典》；
（二）《物業(yè)管理?xiàng)l例》；
（三）《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》；
（四）《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》；
（五）《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳 財(cái)政部辦公廳關(guān)于進(jìn)一步發(fā)揮住宅專項(xiàng)維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新改造中支持作用的通知 （建辦房〔2015〕52號(hào)）》；
（六）《廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廣東省財(cái)政廳轉(zhuǎn)發(fā) 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳財(cái)政部辦公廳關(guān)于進(jìn)一步發(fā)揮住宅專項(xiàng)維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新改造中支持作用的通知 （粵建房〔2015〕267號(hào))》；
（七）《廣東省建設(shè)廳、廣東省財(cái)政廳關(guān)于貫徹建設(shè)部、財(cái)政部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》有關(guān)問題的通知》；
（八）《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知（建房規(guī)〔2020〕10號(hào)）》；
（九）《東莞市物業(yè)管理?xiàng)l例》。
三、修訂的主要內(nèi)容
《管理辦法》有四個(gè)章節(jié)五十二條內(nèi)容，分別是總則、交存、使用、監(jiān)管。與原管理辦法相比，目前《管理辦法》擬重點(diǎn)對(duì)以下幾方面內(nèi)容作完善修改：
（一）總則方面
1.關(guān)于《管理辦法》適用范圍?！豆芾磙k法》適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的商品住宅以及售后公有住房的維修資金交存、使用、管理和監(jiān)管。此外，商品住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅也適用本辦法。同時(shí)，《管理辦法》第三條對(duì)共用部位和設(shè)施設(shè)備以及共用設(shè)備的使用范圍進(jìn)行了具體而詳細(xì)的規(guī)定，有效解決了使用單位對(duì)于住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備使用范圍不明確的問題。
2.關(guān)于《管理辦法》的職責(zé)分工。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門是我市維修資金的主管部門，負(fù)責(zé)對(duì)我市維修資金的統(tǒng)一歸集和監(jiān)督管理。市住宅專項(xiàng)維修資金中心具體負(fù)責(zé)全市維修資金的日常監(jiān)督管理工作。市財(cái)政、審計(jì)等相關(guān)部門依據(jù)各自職責(zé)對(duì)我市維修資金的管理進(jìn)行監(jiān)督。
（二）交存方面
業(yè)主大會(huì)可自行管理維修資金。依據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（建設(shè)部、財(cái)政部令第165號(hào)）第十五條規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定劃轉(zhuǎn)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金：……并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會(huì)?！薄豆芾磙k法》第十五條至第二十一條明確已成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決同意后，維修資金可以劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)自行管理。業(yè)主大會(huì)自行管理維修資金，將增強(qiáng)廣大業(yè)主參與管理的意識(shí)，調(diào)動(dòng)業(yè)主大會(huì)的積極性，更好地發(fā)揮業(yè)主大會(huì)的決策能力、管理能力，提高維修資金的使用效率，避免因維修不及時(shí)而發(fā)生安全事故。業(yè)主大會(huì)自主管理并非業(yè)主大會(huì)可以自由支配，業(yè)主大會(huì)經(jīng)過申請(qǐng)、審核、向市維修資金中心備案等系列程序后，資金將直接由銀行劃轉(zhuǎn)至相應(yīng)單位賬戶，不能劃至個(gè)人賬戶、不能支取。劃轉(zhuǎn)后的維修資金歸集、使用、管理將嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行，以保障資金安全，不被挪用。
（三）使用方面
1.可使用維修資金購(gòu)買電梯維修保險(xiǎn)?！豆芾磙k法》第二十三條規(guī)定，在業(yè)主表決同意的基礎(chǔ)上使用維修資金購(gòu)買電梯保險(xiǎn)，既可提高維修資金使用率、解決維修資金動(dòng)用難題，又確保電梯能夠得到及時(shí)維護(hù)和維修。
2.對(duì)維修和更新、改造費(fèi)用分?jǐn)偡绞竭M(jìn)行明確?！豆芾磙k法》第二十四條至第二十七條對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用分?jǐn)偡绞竭M(jìn)行詳細(xì)規(guī)定，避免因費(fèi)用分?jǐn)偛缓侠韺?dǎo)致無法及時(shí)維修或產(chǎn)生矛盾糾紛。
3.調(diào)整業(yè)主表決規(guī)則。原管理辦法第十九條“《維修和更新、改造方案》應(yīng)當(dāng)經(jīng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主（簡(jiǎn)稱‘雙2/3業(yè)主’）同意”是以《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）等法律法規(guī)為依據(jù)，而《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）第二百七十八條規(guī)定，“使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”屬于應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，“應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決”，“應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”。《民法典》已于2021年1月1日開始實(shí)施，《物權(quán)法》同時(shí)廢止。原管理辦法相關(guān)條款與《民法典》不一致，應(yīng)予以修改。
4.維修資金劃轉(zhuǎn)方式更加靈活。依據(jù)原有規(guī)定，維修資金在完成劃轉(zhuǎn)前，施工單位需全額墊付維修費(fèi)用，由此增加了施工單位的資金壓力，導(dǎo)致可供選擇的施工單位數(shù)量較少。而維修項(xiàng)目驗(yàn)收合格后一次性支付維修資金，也無法保證施工單位在質(zhì)保期對(duì)已完成的維修項(xiàng)目進(jìn)行及時(shí)保修?！豆芾磙k法》規(guī)定：組織實(shí)施單位可依據(jù)施工合同約定的付款方式申請(qǐng)列支維修資金。如：施工合同約定一次性付款，維修資金可申請(qǐng)一次性劃轉(zhuǎn)；施工合同約定分期付款，維修資金可申請(qǐng)分期劃轉(zhuǎn)。維修資金劃轉(zhuǎn)可參照常規(guī)工程項(xiàng)目支付方式，依據(jù)合同約定的實(shí)際情況進(jìn)行靈活調(diào)整，大大提高了施工單位的工作積極性與工作效率。
5.進(jìn)一步明確資金緊急使用范圍?！豆芾磙k法》對(duì)于危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全等緊急情況的維修和更新、改造工作進(jìn)行了更為詳細(xì)和明確的規(guī)定。當(dāng)發(fā)生電梯故障、消防設(shè)施故障、屋面及外墻滲漏、樓體外立面存在脫落危險(xiǎn)、排水設(shè)施堵塞及爆裂，未移交的供水、供電設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)損壞而危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全等緊急情況時(shí)，組織實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)立即組織維修和更新、改造，無需經(jīng)過業(yè)主表決同意。相較于原有規(guī)定，《管理辦法》進(jìn)一步明確了維修資金緊急使用的范圍，旨在避免“搭便車”使用，既發(fā)揮維修資金應(yīng)對(duì)緊急情況的安全保障作用，又最大程度防止被濫用，確?！昂娩撚迷诘度猩稀?。
同時(shí)，《管理辦法》還注重保障業(yè)主的知情權(quán)。在維修方案材料公示期間，業(yè)主若對(duì)緊急使用提出書面異議，其處理方式也在《管理辦法》中予以規(guī)范和明確，既保障了業(yè)主的合法權(quán)益，又增強(qiáng)了業(yè)主對(duì)維修資金使用工作的參與度和信任度。
6.刪除電梯備用金的相關(guān)內(nèi)容。經(jīng)過幾年的實(shí)踐運(yùn)作，我市設(shè)立電梯備用金的小區(qū)較少，且《管理辦法》第三十九條關(guān)于緊急使用的條款已經(jīng)涵蓋了電梯、消防、供水、供電等重要設(shè)施設(shè)備的緊急需求。因此，在《管理辦法》的修訂中刪除關(guān)于電梯備用金的條款，以簡(jiǎn)化內(nèi)容并突出其實(shí)用性。
7.預(yù)算金額100萬元以上，提倡通過招標(biāo)方式選聘施工單位?！豆芾磙k法》規(guī)定，對(duì)于預(yù)算金額超過100萬的工程項(xiàng)目，提倡通過公開招標(biāo)方式選聘施工單位。業(yè)主可以在公平、公正、透明的環(huán)境下挑選具有良好信譽(yù)、專業(yè)實(shí)力強(qiáng)的施工單位，從而降低施工過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，不僅有助于保障資金安全、合理控制工程成本，還能確保工程質(zhì)量、實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。
8.投票方式更加靈活多樣。組織實(shí)施單位在組織業(yè)主投票表決時(shí)，可以采取電子投票或書面征求意見的方式。在維修資金征求意見環(huán)節(jié)啟用電子投票系統(tǒng)，是對(duì)維修資金使用流程的進(jìn)一步優(yōu)化。此舉不僅能夠大大縮短征求業(yè)主意見的時(shí)間，還能有效解決業(yè)主身份確認(rèn)的難題，充分保障了投票的公正性，使維修資金征求意見工作更加順利、便捷和高效。
9.限定業(yè)主表決的投票期限?！豆芾磙k法》規(guī)定，采用電子投票或書面征求意見形式的，投票期限不超過90日。一方面，可以縮短決策周期，避免因表決過程拖延而影響項(xiàng)目的施工進(jìn)度和維修效率；另一方面，有助于提升物業(yè)管理效率，物業(yè)公司可以合理安排表決時(shí)間，更有效地協(xié)調(diào)各方資源，確保表決工作能夠順利進(jìn)行。
（四）監(jiān)管方面
可使用維修資金購(gòu)買國(guó)債。在保證維修資金安全和正常使用的前提下，經(jīng)業(yè)主表決同意后，可按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將維修資金用于購(gòu)買國(guó)債，以進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)維修資金的保值增值，從而更好地服務(wù)于維修需求，確保資金使用的可持續(xù)性。
東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
2025年1月10日