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文｜巴芮

來(lái)源｜后浪研究所（ID：youth36kr）

2021年后房?jī)r(jià)的持續(xù)下跌，讓國(guó)人經(jīng)歷了近十年以來(lái)最大規(guī)模的一次資產(chǎn)縮水。

有人剛買完房還不到兩年，同樣的在售房源價(jià)格已經(jīng)低了100萬(wàn)；也有人買在高點(diǎn)，不僅趕上了高房?jī)r(jià)還趕上了高利率，現(xiàn)在不僅房?jī)r(jià)砍半，利息還多一倍；而最慘的要屬那些在非核心區(qū)高杠桿上車的購(gòu)房人群，有的甚至出現(xiàn)了房屋市值抵不過剩余貸款的倒掛現(xiàn)象。

一生努力要強(qiáng)愛置業(yè)的中國(guó)人，再一次栽在了曾被視為“財(cái)富增長(zhǎng)引擎”的房地產(chǎn)上。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2021年9月，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體呈略降態(tài)勢(shì)，同比漲幅持續(xù)回落——這就是最新一輪房產(chǎn)危機(jī)的起點(diǎn)。

但在此前，全國(guó)房?jī)r(jià)連續(xù)上漲了76個(gè)月，長(zhǎng)期且大幅增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)強(qiáng)化了老百姓對(duì)于“買房即增值”的認(rèn)知。同時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)與新興科技產(chǎn)業(yè)的快速崛起，在短時(shí)間內(nèi)造就了一批“財(cái)富新貴”。又因投資渠道有限，房產(chǎn)便成為了普通家庭財(cái)富積累的主要方式，而這也符合當(dāng)時(shí)大部分人的認(rèn)知，就如85后購(gòu)房者張?zhí)}所說(shuō)，“買房還能有錯(cuò)了？”

2019年，即便知道1.5萬(wàn)/平米的單價(jià)，已經(jīng)高出其所在東部某沿海城市的房屋建筑成本兩倍以上，張?zhí)}還是以105萬(wàn)總價(jià)買下了一套70平的次等學(xué)區(qū)房。

結(jié)果第二年，那里的房?jī)r(jià)就在“穩(wěn)中有降”的趨勢(shì)中緩緩滑落。那時(shí)的張?zhí)}還心存僥幸，“我單價(jià)1萬(wàn)5的房子它還能跌倒1萬(wàn)嗎？”

又過一年，單價(jià)降至1萬(wàn)。張?zhí)}還沒認(rèn)清形勢(shì)，“我100萬(wàn)（的房子）它再差能跌到50萬(wàn)嗎？”

今年3月，張?zhí)}將房子掛牌55萬(wàn)，無(wú)人帶看，甚至整個(gè)小區(qū)在近半年內(nèi)都沒有成交。而她這套房的貸款還剩44萬(wàn)，首付、利息全打水漂。

而這種情況還出現(xiàn)在全國(guó)無(wú)數(shù)個(gè)“張?zhí)}”身上。

圖片來(lái)源IC photo

一次本以為萬(wàn)無(wú)一失的投資決策失敗，換來(lái)數(shù)十年的勞動(dòng)成果作廢。難以承受的失利者到社交網(wǎng)絡(luò)上發(fā)出自己的故事，下面更多更慘的回復(fù)能讓他在一些短暫的瞬間得以些許撫慰——知道大家都在經(jīng)歷，自己并非唯一的“倒霉蛋”在此時(shí)是很重要的。

但這些聊以自慰的表象無(wú)法解決生活中的具體矛盾，錢就是沒了，當(dāng)初買房的決策者就是會(huì)被指責(zé)的，生活質(zhì)量也注定是下降的……

關(guān)于房?jī)r(jià)下跌，理論層面有很多解讀，比如“經(jīng)濟(jì)周期調(diào)整”“系統(tǒng)性調(diào)整”等宏大詞匯，由普通個(gè)體承擔(dān)了最為具體的后果。

買房還能有錯(cuò)了？

2019年張?zhí)}買房前有幾個(gè)想法——

“第一，我想攢錢，我認(rèn)為房子是保值的投資，當(dāng)時(shí)的認(rèn)知”；

“第二，可以把我媽的養(yǎng)老金全騙過來(lái)，她不至于去搞傳銷，也不至于去買保健品把自己吃壞了，我覺得她留著肯定得瞎買，還不如我瞎買，房子還能有錯(cuò)了？房子還能不行？”

“第三，每個(gè)月3000塊錢的房貸，我至少能存下這3000塊錢，要不也就吃了喝了”；

“第四，當(dāng)時(shí)認(rèn)為我絕不可能留在北京，回去以后也不想守著我媽住，我就買一小房子離我媽遠(yuǎn)遠(yuǎn)的，我想買學(xué)區(qū)房，覺得學(xué)區(qū)房不會(huì)貶值?！?/p>

所以，剛攢了幾年錢的張?zhí)}抱著儲(chǔ)蓄和理財(cái)?shù)乃悸?，定下了東部某沿海城市那套一樓帶院子的2000年前的二流學(xué)區(qū)房。55萬(wàn)首付，50萬(wàn)貸款。其中首付里的50萬(wàn)，是她從母親那兒套來(lái)的養(yǎng)老金，但房子跟母親分屬在城市兩端。

根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，2018年為全局性房?jī)r(jià)高點(diǎn)，之后的2019年為“量穩(wěn)價(jià)緩”之年，交易規(guī)模接近高峰。所以那年張?zhí)}在房產(chǎn)交易大廳中看到的是滿滿當(dāng)當(dāng)?shù)娜祟^和一條條長(zhǎng)隊(duì)。還在攀升的房?jī)r(jià)和火熱的交易市場(chǎng)并未顯露出絲毫頹勢(shì)，也沒有給購(gòu)房者任何提醒。

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蕭逸的購(gòu)房時(shí)間比張?zhí)}早一年，在2018年下半年。那時(shí)蕭逸想結(jié)婚，也剛賣掉一家公司，手上資金充足，另外，他看著廣州的房子從2014開始一路走高，看中的樓盤均價(jià)從4萬(wàn)漲到6萬(wàn)，在當(dāng)時(shí)的漲勢(shì)下，蕭逸覺得再不買就買不起了。

于是，他選中了一個(gè)位于廣州老城區(qū)中難得的新樓盤，新房精裝修、有學(xué)區(qū)、四通八達(dá)，總價(jià)640萬(wàn)。因?yàn)橄肓舨糠仲Y金再投資，外加對(duì)自己的收入比較有信心，所以蕭逸選擇了高杠桿購(gòu)房，首付200萬(wàn)，貸款440萬(wàn)。

在房地產(chǎn)正火熱的2018年，1995年出生的蕭逸在貸款征信上可謂毫無(wú)優(yōu)勢(shì)——年齡小，名下無(wú)資產(chǎn)，之前自己創(chuàng)業(yè)，工資流水只有10個(gè)月，連信用卡都沒有，因此蕭逸的貸款利率被上浮到了6.45%左右，最初房貸每月要還2.6萬(wàn)，其中2.15萬(wàn)是利息。

在蕭逸買房后的三年內(nèi)，這個(gè)樓盤的單價(jià)還在上漲，他記得在2021年，樓上一戶的成交單價(jià)是7萬(wàn)多一點(diǎn)。所以，在一段時(shí)間內(nèi)，蕭逸覺得自己的買房決策并無(wú)問題。

Era在買下北京豐臺(tái)的那套頂樓老破小時(shí)，也曾以為躲過了房?jī)r(jià)高點(diǎn)。

2022年4月，Era與愛人剛結(jié)婚一個(gè)月，兩個(gè)北漂青年需要一個(gè)屬于自己的小家，至少能夠養(yǎng)貓自由，不會(huì)再因此受房東牽制。還有很重要的一點(diǎn)，他們不想錯(cuò)過這樣一次能被雙方父母提供大額資金支持的機(jī)會(huì)。

在兩人通勤的折中區(qū)域，兩人看中了一套全南向的小兩居，建于1994年的6樓頂層，“臥室多寬，窗戶就有多寬，再加上頂層沒有啥遮擋，覺得臥室很大，一進(jìn)去很亮堂?！边€沒看幾套房的年輕人一下就被滿屋子的陽(yáng)光征服了。

這套掛牌319萬(wàn)的67平兩居室，最終以315.5萬(wàn)總價(jià)成交，單價(jià)4.7萬(wàn)。首付155萬(wàn)，貸款160萬(wàn)。

擁有新家的喜悅持續(xù)了一年多，在這期間，小區(qū)的房?jī)r(jià)還有所攀升，高時(shí)，掛牌價(jià)能到5萬(wàn)冒頭。

去年初，Era懷孕了，她意識(shí)到當(dāng)初匆忙買下的這套小房子，承載不了他們有娃后的復(fù)雜生活，光是安置來(lái)照顧孩子的老人就已經(jīng)是一個(gè)問題。她想換套大的。

但當(dāng)她再打開房屋交易軟件時(shí)，看到的是一路下滑的房?jī)r(jià)。去年11月，這套小房子迎來(lái)了新的小主人，而它的單價(jià)已經(jīng)降到了3.7萬(wàn)。

今年2月，Era想用AI幫她測(cè)算一下?lián)Q房成本，而DeepSeek的結(jié)果顯示，她的這套房子已經(jīng)虧了115萬(wàn)。

“再不賣，

這房子就會(huì)成為一個(gè)負(fù)資產(chǎn)”

張?zhí)}老家所在的東部沿海城市比北上廣深等一線城市的房?jī)r(jià)更早顯現(xiàn)出頹勢(shì)。在她買完房的第二年，2020年，房?jī)r(jià)就已開始下滑；2021年，疫情全面爆發(fā)，她發(fā)現(xiàn)這個(gè)小區(qū)已經(jīng)完全沒了成交；2022年，她決定把這套房子掛出去，原價(jià)肯定賣不出去，她掛了85萬(wàn)。因?yàn)椋诒本┵I房了，急需回籠資金。

北京的房子30多平，240萬(wàn)，其中20萬(wàn)仍然來(lái)自母親的養(yǎng)老金，有100萬(wàn)來(lái)自親戚朋友的借款。張?zhí)}用石墨文檔做了一張大表，里面記錄了她的所有“債主”和相應(yīng)欠款。在之后的幾年中，張?zhí)}形容自己是在“頭拱地”地掙錢。

85萬(wàn)的售價(jià)掛了半年，毫無(wú)進(jìn)展，有一天張?zhí)}突然接到了一個(gè)自稱房產(chǎn)中介店長(zhǎng)的電話，他很不客氣地讓張?zhí)}把房源信息從網(wǎng)上撤下來(lái) ，“這價(jià)沒人看?！?/p>

這通電話是讓張?zhí)}正確認(rèn)識(shí)到當(dāng)時(shí)形勢(shì)的第一個(gè)提示，雖然讓她很不爽。但也讓她發(fā)現(xiàn)，正幫她賣房的中介跟當(dāng)初帶她買房的中介是同一個(gè)人，對(duì)方可能出于對(duì)她高價(jià)買房的愧疚或不好意思，沒有及時(shí)向她傳達(dá)真正的房?jī)r(jià)走勢(shì)，也使她錯(cuò)失了機(jī)會(huì)。

那套房子就一直出租著，一月1800元，剛好夠它的貸款利息。這期間張?zhí)}仍對(duì)其抱有一絲殘存的希望，“它100萬(wàn)再差能跌到50萬(wàn)嗎？”“萬(wàn)一當(dāng)?shù)匚穆没鹆四兀俊痹?jīng)租客問她56萬(wàn)賣不賣，張?zhí)}一口回絕了。

又過了兩年，張?zhí)}“認(rèn)知終于提高了”，認(rèn)定那套房子已經(jīng)是一個(gè)壞資產(chǎn)，要抓緊賣。她行動(dòng)了。為了跟新中介建立信任，她先給對(duì)方轉(zhuǎn)了200元紅包，還承諾成交后額外給對(duì)方2%的提成。

中介態(tài)度肉眼可見變得積極，好房寶等各種賣房手段都上了，也有人陸續(xù)看房并出價(jià)。那時(shí)張?zhí)}的心理價(jià)位已經(jīng)降到了65萬(wàn)，但就在即將以60萬(wàn)的價(jià)格成交時(shí)，買家跳單買了一個(gè)新盤。

事后中介告訴張?zhí)}，“姐，現(xiàn)在都買新盤，沒有人買二手房了，咱這雖然是學(xué)區(qū)，但也不是最好的學(xué)區(qū)，現(xiàn)在最好的學(xué)區(qū)都空著?！?/p>

圖片來(lái)源IC photo

蕭逸也意識(shí)到了危機(jī)。

2023年11月9日，廣州正式印發(fā)實(shí)施《廣州市建筑工程容積率計(jì)算辦法》，規(guī)定，將住宅套內(nèi)半開敞空間半計(jì)容的比例由原不超過套內(nèi)建筑面積的15%放寬至20%，并允許設(shè)置一個(gè)滿足連續(xù)開敞率不低于40%的主景觀陽(yáng)臺(tái)，不限制其進(jìn)深，高品質(zhì)住宅的上限還可適當(dāng)提高。

其中半開敞空間指的是陽(yáng)臺(tái)、入戶花園或者設(shè)備平臺(tái)等。這部分的半計(jì)容比例提高后，廣州新房的得房率將進(jìn)一步提高，最高可以達(dá)到140%。

知道這一消息后的蕭逸還暗中安慰過自己，“送的都是陽(yáng)臺(tái)，送的都是飄窗”，直到去年8月，他跟同事去看了幾套“新規(guī)房”，立馬就繃不住了?！叭チ酥竽銜?huì)發(fā)現(xiàn)原來(lái)陽(yáng)臺(tái)是可以直接封掉的，都是實(shí)打?qū)嵉拿娣e，哪怕它就是飄窗，那也是你家的飄窗對(duì)不對(duì)？”

給他沖擊力最大的一套房子，掛牌面積69平，三室兩廳，使用面積近100平，總價(jià)180萬(wàn)，“朝向也好，交通也好，只跟我隔了一兩公里，但它的價(jià)格是我的一半，面積還大那么多，這就很過分了?！笔捯莸姆孔訉儆凇袄弦?guī)房”，100平的建筑面積，使用面積只有70多平。

看過幾套后，蕭逸就再也沒有供這套房的心情了，更何況每月2萬(wàn)多的房貸中有一半多是利息，這更降低了這套“老規(guī)房”的性價(jià)比。

房?jī)r(jià)的波動(dòng)并不是蕭逸糾結(jié)的點(diǎn)，就算跌回4萬(wàn)他也能接受。但他不能接受的是“它房?jī)r(jià)跟我一樣，但是面積大我一倍。”

他做了一個(gè)比喻，“你左手拿著一臺(tái)iPhone，右手也是一臺(tái)iPhone，但一個(gè)是1TB版本的，一個(gè)是256G的，兩個(gè)價(jià)格一樣的情況下，肯定是選擇1TB的?！?/p>

于是，蕭逸迅速啟動(dòng)了賣房計(jì)劃。他以同小區(qū)同戶型最低價(jià)掛出房源信息，很快，在去年10月就成交了，售價(jià)405萬(wàn)。蕭逸算了下，加上虧掉的首付和這幾年還的利息等，總虧損接近400萬(wàn)。但如果再不賣，這房子就會(huì)成為一個(gè)負(fù)資產(chǎn)，連剩余的398萬(wàn)房貸都無(wú)法覆蓋。

這幾年，北京的房?jī)r(jià)也降了。張?zhí)}算了下，北京的房貸、老家的房貸，再加上之前買房借的錢，她現(xiàn)在還欠180萬(wàn)?！叭绻椰F(xiàn)在把北京的房180萬(wàn)賣了，我就算平賬了，也就是說(shuō)我用這5年的艱苦奮斗追上了房地產(chǎn)的跌落，換來(lái)了跟我在家躺著啃老一樣的下場(chǎng)，甚至我媽這70萬(wàn)利滾利還能再有點(diǎn)是吧？”

“我接受它漲不了了”

從背上房貸的那一刻起，張?zhí)}就開始“頭拱地”地掙錢了。當(dāng)時(shí)她還在一家互聯(lián)網(wǎng)大廠任職，在原本已經(jīng)高負(fù)荷的工作之外，她還接著兼職。

她記得有一年自己下單了一盒丹東草莓，因?yàn)椴辉诩?，快遞被放進(jìn)了小區(qū)的驛站，驛站開到晚上10點(diǎn)。但那段日子，張?zhí)}沒有一天能在驛站關(guān)門前趕回來(lái)。等她終于把這盒草莓取出來(lái)的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)它們都已經(jīng)長(zhǎng)毛了。那一刻，她覺得好心酸，哭笑不得。

買了北京的房子之后，張?zhí)}告訴母親自己借了100萬(wàn)，第二天，她單身多年的母親跟她說(shuō)，自己一晚上沒睡，“要不然我去找個(gè)老頭嫁了，把這房子賣了，我去住人老頭家。”張?zhí)}母親的房子在當(dāng)?shù)刈詈玫膶W(xué)區(qū)內(nèi)，想必比她那個(gè)二流學(xué)區(qū)房好賣。

張?zhí)}很驚訝，也第一次意識(shí)到原來(lái)母親對(duì)她借錢這件事有如此大的壓力，之后她再也不敢跟母親提起相關(guān)的事兒了。只是每天早出晚歸不睡覺地掙錢，寫稿，一天寫一萬(wàn)字。

今年3月，她又接到了老家房產(chǎn)中介店長(zhǎng)的電話，對(duì)方告訴她，就在她的房子周圍，正在起一個(gè)新盤，“之前只是規(guī)劃，現(xiàn)在蓋到第五層了，全蓋起來(lái)以后會(huì)擋您家亮。”張?zhí)}的房子在一樓，“現(xiàn)在來(lái)看房的人還意識(shí)不到這件事兒，但很快人家來(lái)看房的體驗(yàn)就會(huì)變差了，所以你得抓緊賣了?！?/p>

“給我掛55萬(wàn)?！睆?zhí)}這次是真的緊張了起來(lái)，心想50萬(wàn)成交也好，即便也是賠錢的。但她再次發(fā)現(xiàn)了一個(gè)問題，就是這個(gè)新盤的信息之前中介沒跟她說(shuō)過，“我跟他說(shuō)提2個(gè)點(diǎn)，他也不想把這價(jià)落的太低了，他還跟我這休戚與共，息息相關(guān)了?！?/p>

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還沒下定決心賣房的Era，為盡量降低損失，只能瘋狂地提前還貸。當(dāng)然，這個(gè)計(jì)劃從她剛買完房看到手機(jī)銀行APP里的房貸利息幾乎跟本金一樣多時(shí)，就已經(jīng)開始了，只不過，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌后，更加速了她的還款節(jié)奏。

“到去年手里有2萬(wàn)塊錢都要提前還款，也就還兩三期，那也還，縮短還款年限。即使在我懷孕的時(shí)候，手頭的錢都存得很少，有的時(shí)候連5000塊錢都沒有，基本上都用來(lái)還房貸了。”只到了孕晚期，Era才留了3萬(wàn)塊錢應(yīng)急。

Era夫妻倆為此將生活成本降到了最低，“我老公一個(gè)月也就花兩三千，我這邊單位有食堂也不怎么花錢，可能我去年最大的支出就是產(chǎn)檢了?！?/p>

過去這兩三年，Era提前還了約90萬(wàn)貸款，除了兩人的工資外，一部分是她懷孕后父母貼補(bǔ)的生活費(fèi)，一部分來(lái)自老公兩次被裁的賠償金。所以，Era先生工作的不穩(wěn)定性更加劇了她們的憂慮。

產(chǎn)假期間，Era住在公婆家，近期她們就要搬回自己的小房子了。3只貓，1對(duì)反感貓的公婆、1個(gè)需要全方位照顧的嬰兒，外加1對(duì)要晚上8點(diǎn)后才能到家的年輕夫妻，在一個(gè)沒有客餐廳的小兩居里，Era一想就頭疼。

但她現(xiàn)在并沒有換房的魄力，“怕買了之后房?jī)r(jià)繼續(xù)跌怎么辦？而且如果要換房，我們這個(gè)房子肯定得先賣出去，賣出到買入中間，如果房?jī)r(jià)波動(dòng)，我們承受的壓力會(huì)比較大?！?/p>

雖然沒有人說(shuō)，但房?jī)r(jià)下跌的壓力一直籠罩在這個(gè)家庭里。Era總?cè)滩蛔∪ニ⒎慨a(chǎn)交易APP，越看越emo，陷入對(duì)當(dāng)初草率買房的無(wú)限懊悔；而不善表達(dá)的老公，一到家就扎進(jìn)房間打游戲，那是他唯一的放松方式。兩人很少會(huì)聊起房子的事情，就連其他方面的溝通也在減少。

沒有什么好辦法，Era準(zhǔn)備回京后先租一個(gè)房子過渡。

在長(zhǎng)期收到“小區(qū)無(wú)成交”的這類消息后，張?zhí)}的心理預(yù)期已經(jīng)被拉到了低點(diǎn)，或者說(shuō)，意志已經(jīng)被消磨殆盡，“但凡還能有一點(diǎn)辦法，可能都會(huì)想我是不是還能再等等，我現(xiàn)在知道它漲不了了，我接受它漲不了了?！?/p>

4月，她把掛牌價(jià)調(diào)到了45萬(wàn)，這是她最后的底線，因?yàn)檫@套房的貸款還剩44萬(wàn)。

而北京這套房，雖然跌了，但她并不想賣，那是她的精神寄托?！斑@房子至少還能住。每個(gè)月交房租的漂泊孤苦無(wú)依的生活太難了，不想繼續(xù)那么過了?！?/p>

當(dāng)初買房借錢時(shí)拉的債主清單，已經(jīng)在她這5年“頭拱地”地搞錢中，逐漸被標(biāo)滿了還款后的綠色，只剩下8個(gè)人名例外，其中包括她媽。

老家的房子也終于在她“破釜沉舟”式的降價(jià)中迎來(lái)了買家，成交價(jià)45萬(wàn)，平了她的貸款。

不過張?zhí)}并不后悔買這兩套房，她說(shuō)那是她當(dāng)初認(rèn)識(shí)不到位的必然結(jié)果。“我雖然沒跑過大盤，大家也都一樣，我還通過自己的努力追上大盤了。我這些年雖然一分錢沒掙，可是我也吃了喝了，我也長(zhǎng)大了，該有的我也都有了，我也沒耽誤啥，我倒是沒為這兩個(gè)房子虧待過自己，沒有少吃過一口。你要說(shuō)我為這兩個(gè)房子有什么委屈的話，那就是我不想接的活我都接了，咬著牙我也干，誰(shuí)找我干嘛我都聽聽，您有何高見，您有什么好活？”

（應(yīng)受訪者要求，張?zhí)}、蕭逸為化名）